不動産売却における契約不適合責任の注意点！権利や免責は？
2020年4月に改正された民法では、不動産の売主の瑕疵担保責任が廃止される代わりに契約不適合責任が新設されました。
より売主の責任が重くなる法改正のため、注意しておかなければなりません。
契約不適合責任とは何か、売主が注意しておきたい点を解説します。
不動産売却で重要な契約不適合責任の概要とは？
契約不適合責任とは？
民法改正により、不動産取引は国際取引に通用する考え方になりました。
従来の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わったことで、売主にかかり得る責任が重くなっています。
契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合の売主の責任という意味です。
契約内容と違う不動産を売却したら、売主が債務不履行の責任を負わなければなりません。
一方で、売買の契約書に不動産の瑕疵について書かれていれば、売主は責任を問われません。
どれほど小さな瑕疵でも契約書に記載されていなければ責任を問われる心配があるため、契約書の作成はもとより契約書以前の調査にも力を入れたほうがいいことになります。
買主には5つの権利が認められる
契約不適合責任では、買主が以下のような5つの権利を認められます。
●追完請求：補修費などの完全な給付を改めて請求できる権利
●代金減額請求：追完請求に売主が応じない場合や修補が不能な場合に請求できる権利
●催告解除：追完請求に売主が応じない場合に契約解除できる権利
●無催告解除：契約不適合により契約の目的に達しない場合に解除できる権利
●損害賠償請求：履行利益も含めて損害賠償を請求できる権利
売主には特約による免責が認められる
民法改正前の瑕疵担保責任では、全部免責が可能でした。
一方、改正後の契約不適合責任では全部免責という表現は使われていません。
免責したいところを1つ1つ契約書に記載しなければならず、大変な作業です。
ただし免責自体は可能ですから、細かい仕事を厭わない不動産業者に相談するのが解決の糸口となるでしょう。
不動産売却時の契約不適合責任における売主側の注意点
契約不適合責任の通知期間を設定
契約不適合責任は、通知期間を設定しておかないと最長10年にわたって責任を負う羽目になります。
売買契約書に記載する通知期間として一般的なのは、3か月ほど。
契約不適合責任は任意規定ですから、買主が了解してくれれば通知期間をどのくらいに設定するかは自由です。
新法規に精通した不動産会社を選択
民法が改正されたにもかかわらず、新しい法規を十分に理解していなかったり実例に接していなかったりする不動産会社に依頼するのは不安でしょう。
しっかりと勉強や教育されたスタッフが揃い、準備や実績を作っている不動産会社を選べば安心です。
