離婚後の共有名義の不動産はどうする？売却する手順も解説

離婚を検討しているものの、夫婦の共有名義になっているマイホームの扱いについて、どうすれば良いか分からずお困りではありませんか。
離婚後も共有名義のまま放置してしまうと、将来売却したくても相手の同意が得られず身動きが取れなくなるだけでなく、税金の負担や複雑な相続トラブルを引き起こすリスクがあります。
本記事では、マイホームを共有名義のままにしておくことのデメリットをはじめ、共有状態を円満に解消するための具体的な売却手順や、手続きにおける注意点について解説します。
トラブルを未然に防ぎ、新たな生活に向けて不動産の整理をスムーズに進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

離婚後も共有名義のままにするデメリット

離婚後も不動産を所有し続けるリスクには、主に3つの懸念点があります。
まずは、離婚後も不動産を共有名義のままにするデメリットについて解説していきます。

全員の同意が必須になる

共有不動産全体の売却や、形状・効用の著しい変更を伴う改修には、原則として共有者全員の同意が必要です。
また、通常の建物賃貸借は原則として共有者全員の同意が必要で、3年以内の定期建物賃貸借などは持分の過半数で決められます。
雨漏りの応急処置などの保存行為は単独でもできますが、費用負担は後から話し合う必要があります。
離婚後に住所や連絡先が変わると、意思確認や必要書類の準備に時間がかかることもあるでしょう。
そのため、共有を続ける場合は、連絡方法や返答期限をあらかじめ決めておくことが大切です。

税金や維持費の負担が続く

固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課税され、共有者は税額全体について連帯して納付する義務を負います。
そのため、片方が支払いを滞らせた場合でも、もう一方に納付を求められる可能性があります。
さらに、マンションの管理費や修繕積立金、一戸建ての屋根や外壁の補修費なども継続して必要です。
どちらかが立て替えた場合は後で精算できますが、負担割合が曖昧だと調整に手間がかかります。
新生活の資金計画のためにも、支払日や負担割合、振込方法などを書面で共有しておくと安心です。

相続で権利が複雑化する

離婚しても共有持分は個人財産として残るため、元配偶者が亡くなると、その持分は相続人へ引き継がれます。
相続人には再婚相手や子どもが含まれ、状況によっては親や兄弟姉妹が対象になる場合もあります。
相続人が増えると権利関係が複雑になり、売却時には相続登記や関係者全員の意思確認が必要です。
さらに、意思確認が難しい相続人がいる場合は、成年後見人の選任手続きが必要になることもあります。
将来の負担を増やさないためにも、離婚の早い段階で共有関係の整理を検討しましょう。

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共有名義を解消するための不動産売却手順

前章では放置するリスクについて述べましたが、早めに共有状態をなくすための行動を起こすことが大切です。
ここでは、共有名義を解消するための具体的な不動産売却の手順について解説します。

共同売却し代金を分ける

2人で不動産全体を共同売却する場合は、まず双方で売却に合意し、不動産会社へ査定を依頼して価格の目安を確認します。
その後は共有者全員で媒介契約を結び、買主が決まったら売買契約、決済、引渡しへと進むのが一般的です。
片方が代表して手続きをする場合は、委任状を用意し、本人の売却意思を明確にしておきます。
住宅ローンが残っていれば売却代金から返済し、諸費用を差し引いた残額を持分割合に応じて分けます。
持分と異なる割合で分ける場合は税務上の確認が必要になることもあるため、精算内容を記録しておくと安心です。

相手の共有持分を買取る

どちらか一方が家に住み続けたい場合は、相手の共有持分を買い取り、単独名義に変更する方法があります。
まずは不動産会社の査定などで家全体の時価を確認し、持分割合をもとに買取価格を決めるのが基本です。
価格が決まったら持分売買契約書を作成し、必要書類をそろえて所有権移転登記をおこないます。
ただし、相場より極端に低い価格で売買すると、差額が贈与と判断される可能性があるため注意しましょう。
また、売却側に利益が出る場合は譲渡所得税の対象になることがあるため、税金の扱いも確認しておくと安心です。

自分の持分のみ売却する

話し合いがまとまらない場合でも、自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに第三者へ売却できます。
ただし、持分だけでは不動産全体を自由に使えないため、専門の買取業者が主な買主となるケースが一般的です。
そのため、通常の不動産売却より買い手が限られ、売却価格も持分相当額より低くなる傾向があります。
これは、購入後に残る共有者との調整や、共有状態を解消する手間が価格に反映されやすいためです。
持分売却を選ぶ際は、手取り額や税金などの条件を十分に確認してから進めましょう。

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共有不動産を売却する際におさえる注意点

ここまで具体的な売却方法を解説しましたが、売却を進める際の重要なポイントもおさえておきましょう。
最後に、共有名義の不動産を売却するときの注意点について、詳しく解説していきます。

離婚前に売却するメリット

離婚前に売却を済ませると、登記簿と印鑑証明書の住所や氏名が一致しやすく、変更登記や追加書類の準備を減らせます。
一方、離婚後に転居や改姓をしてから売る場合は、住所や氏名の変更登記に必要な住民票や戸籍謄本などを準備します。
また、マイホームの売却益から最大3000万円を控除できる特例には、居住しなくなってからの期限など一定の要件が定められているのです。
離婚前から売却時期を話し合えば、適用条件や退去時期も含めて計画を立てやすくなるでしょう。
住宅ローン控除との関係もあるため、税金や今後の住まいとあわせて売却時期を確認することが大切です。

売却益の分配と合意書作成

売却代金から住宅ローン残債や仲介手数料、登記費用などを差し引き、残った金額を持分割合に応じて受け取るのが基本です。
ただし、婚姻中に協力して築いた財産は財産分与の対象にもなるため、最終的な配分は夫婦の事情に応じて整理します。
そのため、分配割合や支払時期、振込先、諸費用の負担方法まで具体的に決めることが大切です。
さらに、売却できなかった場合の対応も財産分与合意書にまとめれば、後から認識が食い違う事態を防ぎやすくなります。
養育費や慰謝料も同時に決める場合は、公正証書の活用を検討すると良いでしょう。

ローン残債がある際の注意

住宅ローンが残る家には抵当権が設定されているため、第三者へ売却するには、原則として決済時に完済して抵当権を抹消します。
売却価格が残債を上回るアンダーローンなら返済できますが、下回るオーバーローンでは不足額を自己資金で補えるか確認が必要です。
不足分を準備できない場合は、金融機関の同意を得て進める任意売却を検討する方法もあります。
また、離婚しても連帯保証などは自動でなくならないため、借り入れ先への確認も欠かせません。
売却を決めたら早めに金融機関へ相談し、一括返済額や決済日の手順を確認しておくとスムーズです。

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まとめ

離婚後も不動産の共有名義を続けると、売却時の同意取得や維持費の支払い負担が生じるだけでなく、将来の相続権利も複雑化するリスクがあります。
共有状態を解消する売却方法には、2人で共同売却して代金を分ける方法のほか、相手の持分を買い取る方法や、自分の持分のみを業者に売却する方法があります。
トラブルを防ぐためには、離婚前に売却を進めて手続きの手間を減らし、ローン残債の確認や売却益の分配割合を書面でしっかりと取り決めておくことが重要となるでしょう。
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