土地を半分だけ売ることはできる？売却の流れと注意点を解説

「土地が広すぎて一度に売るのは難しい」「一部だけを手放したい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
土地を半分に分けて売却する「分筆」という方法を取れば、生活や相続の状況に合わせて柔軟に資産を整理できます。
本記事では、分筆から売却までの流れと費用相場、トラブルを防ぐための注意点について解説します。
土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地を半分に分筆して売る際の流れ

分筆とは、登記簿上で土地を複数に分けて、それぞれを別の土地として登録することを指します。
似たような言葉に「分割」もありますが、分割は登記上の変更を伴わず、あくまで机上でエリアを区切ることです。
たとえば、金融機関から土地を担保に融資を受ける場面を考えてみましょう。
分筆された土地であれば、それぞれの区画を独立した担保として設定できますが、分割の場合は登記上1つの土地として扱われるため、全体で1つの担保価値しか持ちません。
このように、分筆と分割では法的な扱いが大きく異なる点に注意が必要です。
それでは、実際に土地を半分に分筆して売却する際の流れを見ていきましょう。

①土地の境界を確認する

分筆をおこなう前に、まず土地の境界線を明確にすることが重要です。
確認には、既存の測量図や境界確認書をチェックする方法がありますが、資料が古い場合や境界が不明確な場合は、新たに測量をおこなう必要があります。
新規測量には数十万円の費用がかかることもあり、隣接地の所有者との立会いが必要になるケースもあります。
境界があいまいなまま分筆を進めると、売却時にトラブルになる恐れがあるため、事前の確認を徹底しましょう。

②分筆後の形や面積を決める

次に、どのような形・面積で土地を分けるかを決定します。
単純に中央で半分に区切るだけでは、土地の形状や接道条件によっては売却が難しくなる場合もあります。
そのため、不動産会社や土地家屋調査士など専門家に相談し、分筆後の使い勝手や資産価値を考慮して計画を立てることが大切です。

③分筆登記を申請する

分筆の内容が決まったら、法務局に分筆登記の申請をおこないます。
登記が完了すると、これまで1筆だった土地が複数に分かれ、それぞれに新しい地番が付与されます。
分筆登記は土地の境界や面積といった「表題部」に関する登記であるため、土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。
その後の売却に伴う所有権移転などの「権利部」の登記は司法書士が担当します。
登記が完了したら、いよいよ売却手続きに進めます。

④不動産会社に依頼して売却する

分筆が終わった土地は、通常の土地と同じように売却可能です。
まず、不動産会社に査定を依頼し、価格や条件を確認することから始めましょう。
納得のいく価格であれば、媒介契約を結び、販売活動を開始します。
売却後は、登記情報の変更や税金の申告も必要になるため、契約前に流れを確認しておくと安心です。

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土地を半分に分筆して売る際の費用

土地を分筆して売却するには、さまざまな費用が発生します。
トラブルを防ぎ、スムーズに売却を進めるためには、事前に費用の目安を把握しておくことが大切です。

分筆にかかる費用

土地を分筆する際には、登録免許税や測量費などの諸費用が必要です。
登録免許税は1筆あたり1,000円で、たとえば2筆に分ける場合は2,000円かかります。
なお、登記手続きを自分でおこなうのは難しいため、通常は土地家屋調査士に依頼します。
測量が不要で分筆登記のみをおこなう場合、費用の目安はおよそ10万円前後です。
一方、隣地との境界確定を伴う確定測量が必要な場合は、土地の広さや形状にもよりますが、50万〜100万円以上かかるケースもあります。
分筆の際は、測量の有無や依頼先によって費用が大きく変わるため、事前に見積もりを取ることをおすすめします。

売却時にかかる主な費用

土地を分筆した後、実際に売却を進める際にもいくつかの費用が発生します。
不動産会社に支払う仲介手数料
土地の売却を不動産会社に依頼する場合、契約が成立した際に成功報酬として支払うのが一般的です。
手数料の上限は法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格の3％＋6万円（＋消費税）」が目安となります。
契約書に課税される印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書を作成した際にかかる税金です。
不動産の売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付して納税します。
印紙税の金額は契約金額によって異なり、通常は契約書を2通作成し、売主と買主がそれぞれ自分が保管する契約書分の印紙代を負担するのが一般的です。
住宅ローン抹消の際に必要な抵当権抹消費用
土地や建物に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、売却前に抹消登記をおこなう必要があります。
登録免許税は1件あたり1,000円で、司法書士に依頼する場合は1〜3万円程度の報酬が発生します。
抵当権を残したままでは売却できないため、早めに手続きを済ませておきましょう。

売却益にかかる税金

土地の売却で利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益は譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得の金額は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で算出され、結果がプラスになれば課税対象です。
取得費とは不動産を取得した際に要した費用、譲渡費用は不動産を売却した際にかかった費用をいいます。
なお、取得費は土地全体の購入価格を面積割合で按分して求めるのが一般的です。
たとえば、土地の半分を売却する場合は、取得費もおおむね半分として計算します。
売却益が出る見込みの場合は、あらかじめ課税額を試算しておくと安心です。

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土地を半分に分筆して売る際の注意点

土地を分割して売却することは可能ですが、分筆や持分の売却には法的なルールや土地条件による制約があります。
トラブルを避けるためにも、土地の一部を売却する際に押さえておきたい主な注意点を確認しておきましょう。

接道義務を満たす必要がある

土地を分筆して売却する場合、まず確認したいのが接道義務です。
接道義務とは、建物を建てる際に「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という法律上のルールです。
この基準を満たさない土地では、建物の新築ができないため、買い手が見つかりにくくなります。
スムーズな売却を目指すためにも、分筆をおこなう際は、接道状況や法的制限を確認しましょう。
また、分筆の手続きには専門的な知識が必要なため、土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。

分筆できない土地もある

土地の形状や面積、法令上の制限によっては、分筆登記そのものが認められないケースもあります。
たとえば、極端に細長い土地や接道義務を満たせない土地は、分筆が難しくなるでしょう。
また、農地や市街化調整区域内の土地では、自治体からの許可が必要な場合もあります。
分筆が可能かどうかは、事前に不動産会社や土地家屋調査士に相談して確認しておくことが大切です。

固定資産税が高くなる可能性がある

土地を分筆すると、それぞれの土地に対して個別に固定資産税が課税されるため、分筆前よりも税負担が増える場合があります。
とくに、自宅が建っている土地を分筆して、一部を更地として売却する場合、その更地部分には税金を安くする「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がることがあります。
分筆を検討する際は、市区町村の税務課や不動産会社に相談し、税負担を含めた資金計画を立てておきましょう。

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まとめ

土地を半分に分筆して売却する場合は、まず境界確認や測量をおこない、分筆登記を申請する必要があります。
分筆には登録免許税や測量費、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などがかかり、売却益が出た場合は譲渡所得税の課税対象です。
また、分筆後は固定資産税が増える可能性もあるため、事前に費用や税負担を把握し、専門家へ相談しながら慎重に進めましょう。
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