マンションの住み替えでよくある失敗例は？失敗を防ぐポイントも解説

マンションの住み替えをおこなうなら、今よりも快適な暮らしを手に入れたいものですが、「失敗した」という声も実は少なくありません。
そういった失敗例を事前に知り、対策しながらマンションの住み替えを成功させたいものですよね。
そこで今回は、マンション住み替え時・住み替え後によくある失敗例とその対策、失敗を防ぐためのポイントについて解説します。
京都府京都市でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを住み替えるときによくある失敗例

まずは、マンションを住み替えるときによくある失敗例と、その対策について解説します。
マンションの住み替え時によくあるのは、以下のような失敗です。

• ●売却価格の設定を間違えた
• ●想定していたスケジュールどおりに進まなかった
• ●住宅ローンが組めなかった

どういうことなのか、上記の内容について順番に解説します。

売却価格の設定を間違えた

マンションの売却価格は、不動産会社が提示する査定価格を参考にして売主が設定します。
「高く売りたい」という気持ちから、市場相場より高い価格で売り出す方がいらっしゃいますが、購入検討者は希望条件に近い物件を複数ピックアップして比較します。
そのなかで価格を比較した場合、相場より高い物件を好んで購入する方は少ないでしょう。
つまり、相場より高く設定したことで売れにくくなったという失敗例は少なくないのです。
反対に、市場相場より安いマンションは、「訳あり物件かもしれない」と不審に思う方も多く、この場合も売却しにくくなる可能性があります。
このような失敗をしないための対策は、適正価格を設定することです。
不動産会社は、市場相場も加味して査定価格を算出するため、その価格を目安に売却価格を設定することが大切です。

想定していたスケジュールどおりに進まなかった

マンションの住み替えでは、「売り先行」か「買い先行」かによってスケジュールの組み方が異なります。
売り先行は先に自宅を売却するため、売却後、新居が決まるまでは仮住まいになります。
賃貸物件の初期費用や家賃にくわえ、引っ越し費用も2回分必要です。
一方、買い先行は先に新居を購入するため、引っ越しを済ませた状態で買主を探すことになります。
売り出しているマンションがなかなか売れない場合は、そのあいだの維持費がかかります。
当初はあまり期間を空けずに住み替えるスケジュールを立てていたとしても、想定どおりに進まず出費がかさんだという失敗例も少なくありません。
スムーズに住み替えるためには、売却と購入を同じ不動産会社でおこなうのがおすすめです。

住み替えローンが組めなかった

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、本来であれば、残債を完済しなければ売却できません。
しかし、新しいマンションに住み替える場合、住み替えローンという商品があります。
住み替えローンは、売却するマンションの残債と新居のローンをまとめて借りることができるローンです。
ただし、住み替えローンは審査が厳しいため、融資を受けられないことも珍しくありません。
このようなリスクを回避する対策としては、売り先行で住み替えを進めるのがおすすめです。
まずは今住んでいるマンションを売却し、売却代金で完済してから新居を購入する計画であれば、通常の住宅ローンを利用することになり、住み替えローンより審査にとおりやすいでしょう。

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マンションを住み替えたあとに気づく失敗例とその対策

次に、マンションを住み替えたあとによくある失敗例と、その対策について解説します。
マンションを住み替えたあとで、以下のようなことに後悔する方が見られます。

• ●土地やエリアがイメージと違った
• ●固定資産税が前よりも高くなった
• ●二重ローンになり負担が大きくなった

住み替えたあとの失敗例の具体的な内容について、順番に解説します。

土地やエリアがイメージと違った

新居を検討する際、土地の状態やエリアの雰囲気などを確認して選んだつもりでも、実際に住んでみてわかることもあります。
たとえば、思っていたより駅から遠かった、交通量が多くて子どもの通学が心配、夜の騒音が気になるといったことです。
このような失敗例を防ぐためには、購入を検討している新居に何度も足を運んで確認することが大切です。
時間帯や曜日などを変え、また生活をイメージしながら確認するようにしましょう。

固定資産税が前よりも高くなった

マンションを住み替える場合、家族が増えて手狭になり広い家に住み替えたい、より生活の利便性が高いエリアに引っ越したいといった理由が多く見られます。
地価の高いエリアや、マンションが以前よりグレードアップすると、固定資産税が上がります。
固定資産税は、マンションの評価額をもとに計算されるため、評価が上がれば税金も上がってしまうのです。
したがって、新居を購入する際には、税金がどれだけ上がるのかを計算したうえで検討するようにしましょう。

二重ローンになり負担が大きくなった

買い先行で住み替えをおこなう場合、新居を購入するために住宅ローンを組む方がほとんどです。
しかし、売却するマンションに住宅ローンが残っていると、新居のローンもくわわり二重ローンとなります。
二重ローンを防ぐ対策としても、住み替えローンと同様、売り先行で現在組んでいる住宅ローンを完済してから新居を購入するほうが、負担を軽減できます。

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マンションの住み替えでの失敗を防ぐためのポイント

最後に、マンションの住み替えで失敗しないために押さえておきたいポイントについて解説します。

ポイント1：住み替える目的を整理する

なぜ住み替えたいのか、まずは目的を整理することが大切です。
状況によっては、早く売却したほうが良いケースもあれば、家族構成やライフスタイルが変化するタイミングに合わせて住み替えたほうが良いケースなど、人それぞれです。
たとえば、子どもの進学をきっかけに住み替える場合は、その時期には新居で生活していたほうが家族の負担が軽減できるでしょう。
また、急な転勤で住み替えなければならない状況の場合は、売却を急ぐ必要があります。
住み替えの目的と、いつまでに引っ越したいのかを家族で話し合い、売却や新居購入のスケジュールを立てることが大切です。

ポイント2：相場を把握する

今住んでいるマンションを売却するにあたって、ご自身でも売却の相場を知ることが大切です。
適切な販売価格を設定するために、また住み替えの資金計画を立てるためにも、公示地価や近隣の取引事例を調べて相場観を掴んでおきましょう。

ポイント3：減税措置・特例を活用

マンションを売却して譲渡所得（利益）得ると、その金額に対して所得税と住民税が課されます。
税金の負担を軽減できる控除制度が設けられているため、積極的に活用することをおすすめします。
代表的な控除制度は、「3,000万円の特別控除の特例」です。
条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
譲渡損失が生じた場合でも損益通算できる可能性があるため、活用できる制度がないか確認してみましょう。

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まとめ

マンションの住み替えをおこなう際には、価格設定や住み替えのスケジュールの立て方に失敗したと感じる方が多く見られます。
また、住み替えたあとによくある失敗例としては、環境がイメージと違った、住宅ローンの負担が増えたといったことなどが挙げられます。
このような失敗例を事前に知ったうえで、まずは住み替えの目的を整理し、売却方法やスケジュールをしっかりと考えて住み替えを成功させましょう。
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