リースバックでの買取価格の相場は？価格を上げる方法についても解説

自宅を売却してまとまった資金を手に入れたいけれど、住み慣れた家を離れたくない方には、不動産会社が直接買い取る「リースバック」という売却方法がおすすめです。
ただし、一般的な不動産売却とは価格や仕組みが異なるため、内容をしっかり把握して検討しましょう。
そこで今回は、リースバックの買取価格の相場や、買取価格と家賃の関係、買取価格を上げる方法について解説します。
京都府京都市でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックでの買取価格の相場

まずは、リースバックの基礎知識について確認し、いくらぐらいで売却できるのか、買取価格の相場について解説します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売却と賃貸借契約を一体化したサービスのことです。
不動産会社が買主となって直接物件を買い取り、買い取った物件を賃貸物件としてもとの売主に貸すというのが具体的な内容です。
売主が不動産会社と売買契約を結んで自宅を売却したあと、その不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける仕組みになっています。
一般的な不動産売却のように売却活動をおこなって買主を探す必要がないため、早く現金化ができることと、売却後も生活環境が変わらないことが大きなメリットです。
また、所有権は不動産会社に移るため、固定資産税や都市計画税の支払いがなくなります。

買取価格の相場

リースバックを利用した場合、買取価格は市場相場より安くなるのが一般的です。
買取価格の相場は、市場価格の70%～80%程度が目安です。
たとえば、仲介により3,000万円で成約した物件でリースバックを利用した場合、その買取価格は2,100万円～2,400万円ほどになります。
市場価格より安くなる理由
リースバックでの買取価格が市場価格より安くなるのは、以下のような理由からです。

• ●リフォーム費用や経費を差し引くため
• ●利回りを重視するため
• ●再販売するときの価値の下落を加味するため

不動産会社は、物件を買い取ったあと、リフォームなどをおこなって価値を高めてから再販売します。
その分のコストを差し引いた価格で買い取るため、価格が安くなるのです。
また、投資物件は利回りを重視します。
利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のことで、利回りが高い物件のほうが評価されます。
投資した金額が安いほうが利回りが高くなるため、買取価格を抑えるのです。
さらに、不動産は築年数の経過とともに資産価値が下がるため、将来再販売するときの価格の下落を加味し、買取価格を設定するのが一般的です。
地域によって相場に差がある
リースバックの買取価格は、地域によって相場に差があります。
先述のとおり、不動産会社は再販売することを前提に物件を買い取るため、不動産の流動性も加味されるのです。
将来売り出したときに、売れやすい地域のほうが買取価格が高くなる傾向があります。

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リースバックでの買取価格は家賃に影響する

リースバックは、自宅を売却したあと住み続けることができますが、家賃が発生します。
売却後の資金計画を立てるためには、家賃がどれくらいになるのかをあらかじめ把握しておかなければなりません。
そこで次に、リースバックを利用した際の家賃について解説します。

家賃は買取価格を基準に算出される

リースバックにおける家賃は、不動産会社が設定します。
多くの場合、家賃は買取価格を基準に計算します。
リースバックにおける家賃の計算式は、以下のとおりです。
家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月＋必要経費
期待利回りとは、不動産の価格に対して期待できる収益の利率を指します。
期待利回りは、不動産の築年数や地価などさまざまなことを加味して設定されます。
不動産会社によって異なりますが、6％～13％に設定するのが一般的です。
家賃を算出する際には、まず買取価格に期待利回りを乗じ、算出した金額を12か月で割り返します。
さらに、その物件を所有するためのコスト（保険料や固定資産税など）を上乗せした金額が、リースバックにおける家賃です。

設定される家賃も高くなることに注意が必要

先述した計算式からもわかるように、買取価格を基準に家賃を算出するため、買取価格が高ければそれだけ家賃も高くなります。
家賃が高いことで家計が苦しくなる可能性もあるため、リースバックを利用する際には、買取価格と家賃のバランスを考慮したうえで検討することが大切です。
とはいえ、リースバックで自宅を売却すれば、固定資産税や都市計画税の支払い、修繕費、メンテナンス費用といったコストはかかりません。
不動産を所有すると必要になる費用がかからない点は大きなメリットであるため、トータルで考えるようにしましょう。

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リースバックでの買取価格を上げる方法

買取価格が高くなれば家賃も高くなることを前章で解説しましたが、支払える家賃の上限内であれば、少しでも高い価格で売却したいですよね。
そこで最後に、リースバックにおける買取価格を上げる方法について解説します。
買取価格を上げたい場合は、以下のようなことを実践してみましょう。

交渉する

リースバックの買取価格は、不動産会社が直接訪れて査定をおこない評価したうえで設定します。
仲介による売却の場合、査定価格をもとに売主が価格を設定しますが、リースバックでは、不動産会社が提示する査定価格がそのまま買取価格になるのが一般的な流れです。
したがって、その査定価格に納得すれば売買契約に進み、売却代金として手元に入ってくることになります。
もし査定価格に納得できない場合は、まず査定の根拠をしっかり聞きましょう。
根拠を聞いて納得できれば良いですが、査定価格が相場とかけ離れているようであれば、不動産会社にその旨を伝えて交渉するのも方法の1つです。
ただし、交渉するためには、売主自身も市場相場を把握しておかなければなりません。
「レインズマーケットインフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」といったウェブサイトを活用し、市場で成約となった取引価格を調べると、おおよその相場を知ることができます。
リースバックでの買取価格は市場価格の70%～80%程度が目安であるため、市場の相場と比較して交渉してみましょう。

希望する買取価格を提示する

買取価格は、買主である不動産会社と売主の合意により決まります。
したがって、売主から希望価格を提示することも大切です。
先述のとおり、買取価格が高ければ、家賃も高くなります。
不動産会社は、物件を買い取ったあとの家賃負担も考慮して買取価格を設定します。
しかし、売主が家賃が高くなることを了承のうえ「まとまった資金がほしい」といった希望がある場合は、高く買い取ってほしいことを伝えましょう。
どの程度まで家賃が上がっても支払えるのかなど、不動産会社と相談することで、買取価格が上がる可能性があります。
ただし、将来自宅を買い戻したい場合、買い戻しの価格は買取価格を基準に設定します。
つまり、買い戻す際の価格が高くなることに注意が必要です。

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まとめ

リースバックを利用する場合の買取価格は、市場価格の70%～80%程度が目安になります。
リースバックにおける家賃は買取価格を基準に算出するため、買取価格が高くなれば家賃も高くなります。
この仕組みを理解したうえで少しでも高い価格で売却したい場合は、市場相場を把握し、希望する価格を不動産会社にご相談ください。
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