離婚時にリースバックを利用するメリットとは？トラブル事例や注意点を解説

離婚をきっかけにマイホームの扱いで悩む方は少なくありません。
売却するかどちらか一方が住み続けるかで悩まれる方が多いですが、リースバックを活用するという選択肢もあります。
リースバックを活用すれば、家を売却して住宅ローンを整理しつつ、住み慣れた自宅にそのまま住み続けることも可能です。
今回は離婚時にリースバックを利用するメリットと注意点に加え、離婚に伴う住宅ローンのトラブルについても解説します。
離婚を機にマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚で生じる持ち家と住宅ローンのトラブルとは

持ち家のある夫婦が離婚をする場合、まず確認したいのが以下の3点です。

• ●不動産の名義人
• ●住宅ローンの名義人
• ●連帯保証人

不動産の名義人は登記簿謄本、住宅ローンの名義人は登記簿謄本や住宅ローン契約書で確認できます。
家の名義人と住宅ローンの名義人は異なる場合もあるので、離婚時には注意が必要です。
また連帯保証人がいる場合は、住宅ローンの連帯保証契約書にその名前が記載されています。
この3点を確認した上で、離婚で生じる持ち家と住宅ローンのトラブルについて確認していきましょう。

家の名義人が同意しないと売却できない

離婚に伴う持ち家の売却では、家の名義人の同意が必要です。
もし夫婦が共有名義の場合、一方が売却に同意しない限り、売却手続きは進められません。
たとえば、夫名義の家を妻が売却したいと申し出ても、売却するには夫の同意必要です。
売却を進めるためには双方の合意が不可欠であり、意見の不一致があると売却が困難になることがあります。

住宅ローンが残っていると名義変更が難しい

子どもの学区を変えたくないなどの理由で、離婚後もどちらか一方が家に住み続けるケースがあります。
住宅ローンを完済していれば問題はありませんが、住宅ローンが残っており、かつローンの名義人が家を出ていく場合は注意が必要です。
住宅ローンは契約者がその家に住むことを前提としているため、名義人が家を出ると契約違反になる可能性があります。
この場合は、ローンの名義を住み続ける側に変更する必要がありますが、そのためには再度ローン契約を結び直さなければなりません。
ローンを結ぶには審査があるので、住み続ける側に返済能力がないと名義変更は難しいでしょう。

連帯保証人に請求がいくリスクがある

夫婦の場合、夫が住宅ローンの債務者で妻が連帯保証人になっていること多くがあります。
この場合に注意しなければならないのは、夫が住宅ローンを滞納すると妻に返済義務が生じるということです。
「離婚したから関係ない」とは言えず、たとえ離婚後に他人になったとしても、この責任から逃れることはできません。
連帯保証人も返済できないとなった場合、家は差し押さえられて強制的に売却されてしまいます。

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離婚時にリースバックを利用するメリットとは

前章でも触れたように、持ち家に名義人以外が住み続けることにはリスクがあります。
もし住宅ローンの名義人でない方が家に住み続けたいとなった場合、リースバックを検討してはいかがでしょうか。
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、その後は賃貸として家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる仕組みです。
ここからは、離婚時にリースバックを利用するメリットについて解説します。

財産分与がしやすくなる

リースバックを利用すれば、自宅を早期に現金化できるため、離婚時の財産分与をスムーズに進められます。
通常の不動産売却は数か月かかりますが、リースバックなら一般的に1週間〜1か月ほどで現金を手にすることが可能です。
そのため、離婚後すぐに資金が必要な場合でも、早期に財産分与の準備が整えられます。
また、物理的に分割できない家を現金化することで、1円単位で均等に分けあえるようになり、トラブル防止にも繋がります。

子供への影響を最小限に抑えられる

家を売却して完全に手放す場合は転居が必要となり、子どもが転校を余儀なくされるなどの影響が出る可能性があります。
リースバックであれば、引越しが不要で住み慣れた家にそのまま暮らせるため、環境の変化による子どもへの負担を軽減できます。
離婚による精神的な影響を少しでも和らげたいと考えるご家庭にとって、リースバックは有効な選択肢となるでしょう。

住宅ローンの返済によるトラブルを回避できる

リースバックを利用するには、原則として住宅ローンの完済が条件となります。
そのため、住宅ローンが残っている場合は、基本的に家の売却代金を返済に充てることになります。
ローンを完済すれば、名義人や連帯保証人としての責任がなくなり、金銭面の不安が解消されるでしょう。
さらに、住宅に関する権利関係が整理されることで、夫婦間のつながりも断ち切れ、精神的な負担も軽くなります。

税金の支払いや修繕費が不要になる

リースバックを利用すると、その後は賃貸契約となるため、固定資産税や都市計画税、修繕費などの負担が不要になります。
建物の維持管理にかかる費用がなくなることで、離婚後の生活費を抑えることができ、経済的な負担を軽減できるでしょう。

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離婚時にリースバックを利用する場合の注意点

さまざまなメリットがあるリースバックですが、デメリットや注意点も存在します。
後悔しないためにも、注意点を踏まえた上でリースバックの利用を検討しましょう。

売却価格が相場より安くなりやすい

リースバックは、一般的に相場よりも売却価格が低くなる傾向があります。
リースバック物件は買主（不動産会社）が自由に使えず、また利回りを計算して価格を決めるためです。
通常の不動産売却のほうが高値で売れることから、売却方法を巡って夫婦間で意見が分かれることも少なくありません。
たとえば、高く売れる通常売却を希望する夫と、子どもの生活環境を優先してリースバックを望む妻とで意見が対立し、なかなか合意に至らないケースもあります。

家賃の支払いが発生する

リースバックでは、家を売却した後に家賃の支払いが発生します。
収入に対して家賃が高すぎると、生活費を圧迫する可能性があるため、あらかじめ支払える上限額を把握しておくことが大切です。
病気や転職など万が一の時も想定した上で、無理のない範囲で資金計画を立てましょう。
また契約トラブルを防ぐため、リースバック後の賃貸契約は実際に住む方を契約者とします。
たとえば、離婚後に妻と子どもが住み続ける場合は、賃貸契約の名義は妻にするのが一般的です。

住宅ローンの残高を確認しておく

不動産を売却する際には、原則として住宅ローンを完済する必要があります。
リースバックの場合も同様ですが、売却価格が住宅ローンの残高を下回ると、売却資金ではローンを完済できず、自己資金で補填する必要が出てきます。
とくにリースバックは通常の不動産売却に比べて売却価格が低くなることが多いため、ローンがいくら残っているかは事前に確認しておくことが大切です。

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まとめ

離婚に伴う住宅と住宅ローンに関する問題は複雑で、双方にとって大きな負担を伴います。
リースバックは家を売却した後もそのまま住み続けることができ、財産分与や住宅ローンの解決に役立つ選択肢の一つです。
離婚後の生活設計をしっかりと考え、リースバックの利点と欠点をよく理解した上で、最適な解決方法を見つけましょう。
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