リースバックの買い戻しが難しい理由は？買い戻す方法やできないケースを解説

リースバックは自宅を売却しても、買い戻しができる取引方法となります。
しかし、再購入のためには多くの障壁があり、難しいのが現状です。
今回はリースバックの買い戻しが難しい理由や買い戻す方法、できないケースについて解説します。
京都府京都市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックとは？買い戻しが難しい理由

まずは、リースバックとはなにか、買い戻しが難しい理由について解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を売却し、賃貸物件として住み続けるサービスです。
まとまった売却金が手に入るため、住宅ローンの返済や老後資金の確保などに充当することができます。
売却後も引っ越しせずに済むので、住み慣れた家で暮らせるのがメリットです。
また、将来再購入すれば、所有権を再び得ることができるでしょう。
リースバックは、自宅を活用した資金調達方法として、近年注目されています。
しかし、次に解説するとおり、買い戻しが難しいケースがあるので注意が必要です。

買取価格が高くなる

難しい理由としてまず挙げられるのが、買取価格が、売却時より高くなることです。
売却後、再購入するためには、一般的に売却金より高いお金を準備する必要があります。
購入価格は、売ったときの1.2倍前後となるケースが多いです。
たとえば1,000万円で売却した場合、1,200万円を支払わなくてはなりません。
自宅を手放しても、再度所有権を得られることがメリットですが、再購入時の金銭的な負担は大きくなるでしょう。

資金調達がしにくい

難しい理由として、資金調達が難しいことも挙げられます。
買い戻しする際、銀行からの融資を検討される方も多いです。
しかし、リースバックはもともと資金を得るための、不動産取引となります。
そのため、再度資金調達することになり、融資を認めてもらえない可能性があります。
信用情報の影響により、住宅ローンの利用が制限されることもあるでしょう。

時間の制約がある

時間の制約があることも、難しい理由の一つです。
多くの場合「売却後〇〇年以内」という風に、買い戻しできる期間が決められています。
この期間内に資金調達ができなければ、自宅に戻ることは難しくなります。

契約条件が厳しい

難しい理由として、契約条件が厳しいことも挙げられます。
先述のとおり、リースバックとは、自宅を売却したあと賃貸物件として住み続ける方法です。
そのため、家賃の支払いや、部屋の維持管理をおこなわなくてはなりません。
何らかの事情で家賃を滞納したり、部屋の管理不足が生じたりした場合、再購入できる権利を失う可能性があります。
「家賃を〇〇か月滞納で、権利消失」という条件が設定されているケースもあるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の確定申告とは？必要書類や時期などについても解説

リースバックで自宅の買い戻しをする方法

続いて、リースバックで自宅を買い戻す方法について解説します。
買い戻す方法には2つの種類があり、ご自身に適した方法を選択することが大切です。

売買予約

売買予約とは、自宅の売買契約を締結したタイミングで、再購入する旨の予約をする方法です。
売買予約であれば、契約条件や期間などを、当事者間で自由に決めることができます。
そのため、売買予約を用いるのが一般的です。
決まった時期に再購入できるか分からない方は、売買予約がおすすめといえるでしょう。

買い戻し特約

もう一つの方法が、買い戻し特約というものです。
買い戻し特約では、売却金と同じ金額を支払えば、売買契約を解除することができます。
法的な効力が強いため、優先的に再購入できるのがメリットです。
ただし、あらかじめ定めた期間内に、再購入するための手続きをおこなわなくてはなりません。
また、特約は売買契約と同時に、契約の締結が必要です。
特約を付けなかった場合、将来再購入したいときに、できなくなってしまいます。
条件が厳しいため、一般的にはあまり採用されていない方法となります。

売買予約と買い戻し特約の違い

両者の主な違いは、下記のとおりです。

• ●契約のタイミング
• ●期限
• ●かかる費用
• ●資産の種類

先述のとおり、買い戻し特約は売買契約時に契約を締結する必要があります。
売買予約では、売買契約のタイミングで契約を締結しなくてOKです。
また、売買予約の場合、買い戻しの期限が決まっていません。
「お金が貯まったら手続きをしよう！」という方が多くいらっしゃいます。
その反面、買い戻し特約の場合は最長10年以内に、手続きをおこなう必要があります。
経済状況に関係なく、再購入しなければならないため、注意が必要です。
費用面においては、金額を自由に決められる、売買予約のほうが高くなる傾向にあります。
再購入できる資産は買い戻し特約では不動産のみとなり、売買予約は動産（現金や家財）が対象となることも、大きな違いといえるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の費用はどれくらい？仲介手数料や印紙税についてご紹介

リースバックで買い戻しが難しいケース

最後に、リースバックで買い戻しが難しいケースについて解説します。

家賃を滞納している

できないケースとしてまず挙げられるのが、家賃を滞納しているケースです。
自宅を売却したあとは、賃貸物件として住み続けることになります。
家の所有者は買取した不動産会社となるため、家賃の支払いが必要です。
契約内容によっては、1回の滞納で契約不履行と判断される可能性があります。
数か月滞納してしまうと、強制退去となり、引っ越しを求められるでしょう。
買い戻しが難しい状況に陥る可能性があるため、家賃は滞納しないよう注意が必要です。
ちなみにリースバックの家賃は、売却価格に応じて決定します。
高く売るほど家賃も高くなる仕組みとなっており、支払い続けられるか否かを考えることが重要です。

買い戻しに関する記載が契約書に記載されていない

難しいケースとして、買い戻しに関する記載が、契約書に記載されていないことも挙げられます。
記載されていないと、買い戻しを拒否されたり認めてもらえなかったりする恐れがあります。
将来、自宅を再度取得することをお考えの場合は、買い戻しの条件や時期を確認しておくことが大切です。

期限内に所定の金額を支払わなかった

期限内に所定の金額を支払わなかった場合も、できないケースに該当します。
最初に「〇〇年以内に買い戻しする」という契約を締結している場合、その時期までに決められた金額を支払わなくてはなりません。
先述のとおり、リースバックでは、資金調達が難しかったり、買取価格が高くなったりするのがデメリットです。
好条件に見えても、生活が成り立たなければ、リースバックを利用した意味がなくなってしまうでしょう。
そのため、契約時には内容を確認し、疑問点や不安なところがあればその場で解決することが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産を売却する前のリフォームは必要？不要だといわれる理由と有効な方法

まとめ

リースバック後、再購入の際に買取価格が高くなったり資金調達が難しかったりすることが多いため、買い戻しは難しいのが現状です。
買い戻しには売買予約と買い戻し特約の2つの種類があるので、適した方法を選んでください。
家賃の滞納や、契約書に買い戻しに関する内容が記載されていなかった場合、買い戻すことが難しくなるため注意が必要です。
京都市で不動産売却をお考えなら地域密着20年以上の初田屋にお任せください。
創業20年以上の弊社は、京都市のエリア情報だけでなく、不動産売却に関する知識やノウハウに自信がございます。
お気軽にお問い合わせください。