リースバックと金利は関係ある？基本的な仕組みと利用するメリットも解説

2024年のマイナス金利解除を受け、住宅ローンの金利は上昇傾向にあります。
なかには「リースバック利用時にも金利の影響はあるのか」と気になる方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、リースバックの仕組みや金利との関係、利用時のメリット・注意点について解説します。
京都府京都市で、リースバックのご利用を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックの仕組みや取引の進め方

まとまった現金が必要になった時に、不動産の売却を検討される方は少なくありません。
しかし、子どもの生活環境を変えたくないなどの理由で、不動産売却を躊躇する方もいらっしゃるでしょう。
このような場合に検討したいのがリースバックです。
はじめにリースバックとはなにか、その仕組みや取引の流れを解説します。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却したあとに買主と賃貸契約を結び、引き続き同じ家に住み続けられる仕組みです。
まず自宅を不動産会社や投資家に売却し、売却代金を受け取ります。
その後、売却先と賃貸契約を結ぶことで、これまで通り生活を続けることが可能になります。
大きな特徴は、住宅ローンを完済して金利の支払いがなくなる点です。
ローン返済が家計を圧迫していた場合でも、リースバックを利用することで月々の支払いは家賃のみとなります。
ただし、賃料は相場や契約条件によって決まり、将来的に支払い続けなければならない点は注意が必要です。
リースバックを利用すれば、住み慣れた家にそのまま暮らしながら、まとまった資金を得られます。
一方で、所有権は手放すことになり、家賃負担も続くため、メリットとデメリットの両面を理解したうえで検討することが大切です。

リースバックの流れ

リースバックを利用する場合、主に以下の流れで取引を進めることになります。
相談・査定依頼
まず不動産会社に相談し、自宅がリースバックに適しているかを確認します。
会社側は市場価格や周辺相場をもとに、買取価格を査定します。
買取価格と条件の提示
査定後、会社から「買取価格」と「賃料の見積もり」が提示されます。
売却額とその後の家賃を比較し、納得できるかどうかを検討しましょう。
契約締結・売却代金の受け取り
条件に合意できれば、売買契約を結びます。
契約が成立すると売却代金を一括で受け取れるため、住宅ローンの返済や資金需要に充てられます。
賃貸契約の締結
同時に、買主（不動産会社など）との間で賃貸借契約を結びます。
今後は所有者ではなく賃借人として家賃を支払うことで、自宅に住み続けることができます。

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リースバックにおける金利負担

リースバックは、他の資金調達方法に比べて金利が直接的に関係しない仕組みであるため、毎月の負担を軽減しやすいメリットがあります。
ここからはリースバックにおける金利負担の特徴と、リバースモーゲージや不動産担保ローンとの違いを整理します。

リースバックは金利がかからない仕組み

リースバックの特徴のひとつに、資金を得る際に金利が発生しないという点が挙げられます。
なぜならリースバックは不動産の売却であり、融資ではないからです。
銀行からお金を借りるのではなく、不動産会社などに自宅を売却し、その代金を受け取ります。
毎月の支払いは「返済」ではなく「家賃」という形で発生するため、直接的に金利は関係しません。
住宅ローンを抱えている場合は、売却代金を充当することでローンを完済でき、以後は金利負担がなくなります。
これにより、ローン返済に追われていた家計が大きく改善されるケースも珍しくありません。

実質的に毎月の負担が減る理由

リースバックでは売却後も家賃を支払って住み続けますが、その金額は金融機関のローン返済額よりも低く設定されることが多いです。
とくに、ローンの残高がまだ多く残っている場合には、リースバックによって月々の支払いを抑えられる可能性があります。
つまり「返済額（元金＋利息）」から「家賃」へと切り替わることで、実質的に毎月の負担が減るというのが大きなメリットです。
家賃は必要になりますが、金利上昇の影響を受ける心配がなく、一定額で安定した生活設計がしやすいのも魅力です。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、死亡や退去時に不動産を処分して返済する仕組みです。
老後資金の確保に利用されますが、借入である以上「金利負担」が生じます。
さらに、金利変動や不動産評価額の下落によって融資額が制限されるリスクもあります。
一方、リースバックは売却代金を一括で受け取れるため、金利リスクを受けないのが大きな違いです。

不動産担保ローンとの違い

「不動産担保ローン」も、不動産を担保にして資金を借りる方法です。
借入であるため当然ながら金利がかかり、返済能力の有無が審査で重視されます。
収入が不安定な方や、年齢的に長期返済が難しい方にとっては、利用のハードルが高い仕組みです。
一方で、リースバックは売却なので返済義務はなく、ローン審査も必要ありません。
その代わり、不動産の所有権を失い家賃が発生する点がデメリットとなります。

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リースバックのメリットとデメリット

最後に、リースバックのメリットとデメリットを解説します。
両方をしっかり理解したうえで、自分の状況に合った選択かどうかを判断することが大切です。

メリット①同じ家に住み続けられる

リースバックの大きな利点は、売却後も賃料を支払うことでそのまま自宅に住み続けられる点です。
とくに、売却した事実を周囲に知られたくない方にとっては大きな安心材料となるでしょう。
子どもの学区を変えたくない、生活環境を変えずに暮らしたいと考える方にとっても、有効な手段といえます。

メリット②まとまった資金を得られる

自宅をリースバック会社へ売却すれば、まとまった資金を一括で受け取ることができます。
資金の使い道は基本的に自由であり、老後の生活費や医療費はもちろん、生前の相続対策や事業資金などに充てることも可能です。
ただし、リースバック会社によっては資金使途に一部制約を設けているケースもあるため、契約内容をしっかり確認しておきましょう。
また、自宅を売却すると、所有権はリースバック会社に移転するため、以後の固定資産税の負担から解放される点もメリットです。

デメリット①家賃が相場よりも高くなるケースがある

リースバックのデメリットとしては、家賃が相場よりも高くなりやすい点が挙げられます。
これは、リースバック会社が家賃を設定する際、単に地域の相場を参考にするのではなく、売却価格を基準に計算するためです。
売却価格と周辺の利回りを組み合わせて家賃を決めるため、周辺の一般的な賃料よりも高めに設定されるケースがあります。

デメリット②住宅ローンの完済が必要

ローンを完済できなければ、金融機関が自宅に設定している抵当権を抹消できず、売却自体ができません。
抵当権とは、借り手が返済できなくなった場合、貸し手がその不動産を売却して優先的にお金を回収できる権利のことです。
抵当権を抹消するにはローンの完済が必要であり、抵当権が抹消されていない状態では不動産の売却ができません。
リースバックを利用して自宅を売却する際も、残債がある場合はまず完済するか、不足分をほかの資金で補う必要があります。

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まとめ

リースバックとは、自宅を売却しても賃料を支払うことで住み続けられるサービスです。
融資とは異なるため、手元に入った資金は自由に活用でき、住宅ローンの返済や生活資金などに充てられます。
ただし利用するにはローンを完済する必要があり、家賃は売却価格を基に家賃が設定されるため相場より高くなる傾向があります。
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