離婚時にマンションは売却したほうが良い？財産分与の方法や注意点も解説

離婚を検討している夫婦にとって、共同名義のマンションの扱いは大きな問題です。
売却、共有持分の移転、単独名義への変更といった選択肢がありますが、いずれにもメリットとデメリットがあります。
本記事では、離婚時のマンションの扱いについて、各選択肢のメリット・デメリット、財産分与の方法などを解説します。
京都府京都市に住んでいて、離婚でマンションの扱いについてお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚後マンションはどうする？売却以外の選択肢もご紹介

離婚することが決まった時に、これまで住んでいたマンションの扱いについて悩む方は少なくありません。
もっともおすすめなのは売却することですが、そのほかにも選択肢はあります。
ここでは、離婚時のマンションの扱いについて、主な選択肢を3つご紹介します。

選択肢①売却する

離婚時に資産をトラブルなく整理するには、現金での分割がもっともおすすめです。
ローンを借り入れる際、夫や妻が連帯保証人になっているケースは少なくありません。
マンションを保有し続けると、相手のローン返済義務を自分も負うことになり、差押えや競売のリスクが生じます。
こうしたトラブルを避けるためにも、離婚を機にマンションを手放すのが望ましいでしょう。
ただし、物件によっては売却に時間がかかり、現金化が遅れることで財産分与の手続きも長引く可能性があります。

選択肢②賃貸物件として第三者に貸し出す

条件の良いマンションであれば、賃貸として貸し出すという選択肢もあります。
賃貸に出すことで、家賃収入をローン返済に充てたり、借入がない場合は養育費などに活用したりすることができます。
ただし、入居者が見つかるまで家賃収入は得られず、滞納が発生すると収入が安定しません。
また、退去時のリフォーム費用や日常のメンテナンス費用がかかる点もデメリットのひとつです。
さらに、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費も引き続き発生します。

選択肢③どちらか一方が住み続ける

子どもの学区を変えたくないなどの事情がある場合、どちらかがマンションに住み続ける選択肢もあります。
同じ家に住み続けることで、通学や通勤、日常生活の環境を大きく変える必要がなくなるため、離婚後も精神的な負担を軽減できるというメリットがあります。
ただし、財産分与を現金ではなくマンションの譲渡でおこなう場合、譲渡した側には譲渡所得税が課される点に注意が必要です。
また、住み続ける方は、マンションの資産価値の半額を相手方に支払う「2分の1ルール」が適用されます。
たとえば、マンションの評価額が3,000万円でローン残高が1,000万円の場合、資産額は2,000万円となります。
相手がマンションを放棄すれば支払いは不要ですが、住み続ける方は相手に1,000万円を支払うのが原則です。

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離婚時の財産分与においてマンションはどうなる？

離婚時には、夫婦が婚姻関係中に築いた財産を分け合う「財産分与」をおこないます。
マンションが結婚後に購入したものである場合、そのマンションも財産分与の対象です。
このとき基準となるのは購入時の価格ではなく、離婚時点での評価額です。
分与方法としては、主にマンションを売却して現金を分配する方法が用いられます。
また、どちらかが住み続ける場合には、相手方に評価額の半額を支払うのが一般的です。
ここからは、離婚におけるマンションの財産分与について解説します。

方法①マンションを売却して現金を財産分与する

マンションを売却した際の手取り額は、売却価格から住宅ローンの残債を差し引いた金額になります。
さらにそこから仲介手数料や税金などの諸経費を差し引いた金額を、夫婦で折半するのが一般的です。
マンションを3,000万円で売却し、ローン残債が1,000万円、諸経費が200万円かかった場合、手取り額は1,800万円となります。
この1,800万円を夫婦で半分に分け、それぞれ900万円ずつを財産として受け取る流れです。
なお、売却額が残債を下回った場合は手取りが発生せず、その場合は財産分与の対象となる財産はありません。

方法②評価額をもとに財産分与する

夫婦の一方が離婚後もマンションに住み続ける場合は、そのマンションの評価額を基準に資産価値を算定し、財産分与をおこないます。
先述したように、財産は2分の1ずつ分けるのがルールですが、夫婦間での話し合いで合意が取れれば折半でなくても問題ありません。
マンションの評価額は主に時価（現時点で売却した場合の査定額）を用います。
たとえば査定額が3,000万円であれば、住み続ける側は退去する側に対して1,500万円を支払う必要があります。
実際にどの程度の価値があるのかは、不動産会社によるマンション査定を受けることで確認することが可能です。

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離婚を機にマンションを売却する際の注意点

トラブルを避けて気持ちよく新たなスタートを切るには、離婚を機にマンションを売るのがおすすめです。
最後に、離婚におけるマンション売却の注意点を確認しておきましょう。

注意点①住宅ローンは完済してからでないと売却できない

離婚に伴ってマンションを売却する際、まず注意すべきは住宅ローンの有無です。
マンションを売却しても、住宅ローンが残っている場合は原則として売却できません。
売却代金はまずローン残債の返済に充てられ、抵当権を抹消して初めて所有権を買主に移転できるためです。
もし売却価格がローン残高を下回る場合は「任意売却」を検討する必要があります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関と話し合いのもと不動産を売却して解決する方法です。
任意売却であれば、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合でも、金融機関の同意を得て売却手続きを進められます。
ただし任意売却を進めるには、金融機関との交渉や書類の準備が必要で、通常の売却より手間がかかる点には注意が必要です。
売却をスムーズに進めるためにも、事前に不動産会社や金融機関と相談して戦略を立てておきましょう。

注意点②名義人を確認しておく

マンションの売却にあたっては、所有者である名義人の確認も重要です。
夫婦の共有名義の場合、どちらか一方だけの判断で売却することはできず、必ず両者の合意が必要です。
また片方の単独名義であっても、離婚に伴う財産分与の対象となるケースが多いため、売却代金の取り扱いや分配方法を離婚協議で明確に決めておかなければなりません。
名義や権利関係を確認せずに進めると、売却手続きが停滞したり、後々トラブルに発展したりする可能性があります。
トラブルを避けてマンション売却を円滑に進めるためにも、住宅ローンと名義の双方を事前に整理しておきましょう。

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まとめ

離婚時のマンションの扱いは、売却・賃貸・一方が住み続けるといった3つの選択肢があります。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、もっともおすすめなのは売却することです。
売却すれば現金化して財産分与をスムーズに進められ、住宅ローンや名義に関するリスクも解消されます。
ご自身に適した選択ができるよう、離婚が決まった時点で不動産会社や金融機関に相談することが重要です。
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