リースバックを利用する際の登記手続きは？所有権移転についても解説

住宅ローンの返済が苦しかったり、まとまった資金が必要になったりしたことをきっかけに、自宅を売却するケースは少なくありません。
住み慣れた家を離れたくない方は、「リースバック」を選択するのも方法の1つですが、その場合、登記手続きはどうなるのか事前に把握しておく必要があります。
そこで今回は、リースバックの利用に必要な登記手続きに注目し、リースバックで所有権が移転するタイミングやそのメリットについて解説します。
京都府京都市でリースバックをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックを利用する際に必要な登記手続きとは

まずは、リースバックに関する基礎知識について確認しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体化したサービスのことです。
通常、不動産を売却するときには、売却活動で買主を探して売却し、自宅を引渡します。
この場合の買主は、個人の方がほとんどです。
一方リースバックは、売却活動で買主を探すのではなく、不動産会社が買主となって直接自宅を買い取ります。
そのあと、売却した自宅に住み続けるために、買主となった不動産会社と賃貸借契約を結びます。
つまり、売却した自宅を賃貸物件として借りることで、そのまま住み続けられるという仕組みになっているのです。

リースバックで必要になる登記手続き

リースバックでは、以下の登記手続きが必要になります。

• ●所有権移転登記
• ●抵当権抹消登記

それぞれの概要について、順番に解説します。
所有権移転登記
所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わった際に、登記簿に記録として残すための登記手続きです。
リースバックの場合、そのまま住み続けられるとはいえ、自宅を不動産会社に売却します。
つまり、売却したあとの所有権は、買主である不動産に移転するのです。
そのため、リースバックをおこなうと、所有権が買主に移ったことを記録する所有権移転登記が必要になります。
抵当権抹消登記
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資する際に、対象の不動産を担保とする権利のことです。
不動産に抵当権を設定する目的は、債務者（住宅ローンの契約者）が返済を滞納した場合に、債権者（金融機関）が裁判所に申し立てて不動産を競売にかけ、債権を回収するためです。
抵当権は、住宅ローンを組む際にマイホームに設定され、不動産登記簿にも記録されます。
リースバックをおこなう際に住宅ローンが残っている場合は、残債を完済しなければなりません。
そして、残債を完済すれば、自宅に設定されている抵当権は抹消されます。
しかし、住宅ローンを完済することで自動的に登記簿から抹消されるわけではありません。
登記簿に記録された抵当権は、住宅ローンを完済したのち、自分で申請しなければならないのです。
これを「抵当権抹消登記」といいます。
抵当権抹消登記をしないと、住宅ローンは完済していても、登記簿上の記録は残ったままになってしまうため、リースバックで自宅を売却した際には、抵当権抹消登記が必要になります。

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リースバックで所有権移転登記をおこなうタイミング

リースバックをおこなうと所有権抹消登記が必要であることを前章で解説しましたが、そのタイミングについても事前にしっかりと把握しておきましょう。
そこで次に、リースバックで所有権移転登記が必要になるタイミングについて解説します。
所有権移転登記をおこなうタイミングは、以下の2回です。

• ●自宅を売却したとき
• ●自宅を買い戻したとき

具体的な内容について、順番に解説します。

自宅を売却したとき

先述したように、リースバックを利用する場合は自宅を売却する必要があります。
そして、自宅を売却すると、買主である不動産会社がその物件の所有者となります。
したがって、リースバックで所有権が移転する1回目のタイミングは、自宅を売却するときです。

自宅を買い戻したとき

リースバックは、契約内容によっては将来、自宅を買い戻せる場合があります。
たとえば、今はまとまった資金が必要で自宅を売却するけれど、将来子どもに不動産を残したい場合や、生活が安定したら自宅を買い戻したいというケースが挙げられます。
その場合、自宅を買い戻した時点で、所有権は買主、つまりご自身に戻るため所有権移転登記が必要です。
これが、リースバックで所有権が移転する2回目のタイミングです。
ただし、買い戻しが可能な売買契約を結ぶ必要があります。
また、買い戻す価格は、売却価格より10％～30％ほど高い金額になるのが一般的です。
これは、不動産会社がいったん物件を購入し、一時的に保有・管理するためにかかる費用や諸費用を上乗せするためです。
したがって、買い戻し可能な売買契約を結ぶ際には、価格がどれくらいになるのかを確認したうえで検討するようにしましょう。

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リースバックで所有権移転登記をすると得られるメリット

リースバックは、いったん自宅を売却することになるため、一時的に資金を得るために自宅を売却するケースでは、不安になる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、生活が苦しい、まとまった資金を得たいといった状況の場合は、リースバックで所有権を手放すことで得られるメリットのほうが大きいでしょう。
そこで最後に、リースバックをおこなって所有権を移転すると、どのようなメリットがあるのかついて解説します。
挙げられるメリットは、以下の2つです。

• ●固定資産税・都市計画税を支払わなくてもよくなる
• ●持ち家のリスクがなくなる

どういうことなのか、上記のメリットの内容について順番に解説します。

メリット1：固定資産税・都市計画税を支払わなくてもよくなる

リースバックの場合、売買契約を結んだ時点で、自宅の所有権は不動産会社に移ります。
固定資産税は、不動産の所有者に対して課される税金であるため、売主はそのまま住み続けても固定資産税を支払う必要はありません。
ただし、先述のとおり、固定資産税は1月1日時点の所有者に課されます。
たとえば、6月にリースバック契約を結んだ場合、6月以降の所有者は不動産会社に代わるため、6月以降の固定資産税を日割り計算し、不動産会社が負担するのが一般的です。

メリット2：持ち家のリスクがなくなる

持ち家を所有していると、修繕費やメンテナンス費用が発生します。
また、住宅ローンを利用している場合、金利のタイプによっては、市場金利が上がった際にローンの金利も上がるため、返済総額が増えます。
同じ返済期間であれば、金利が上がると毎月の返済額も増えるため、生活が苦しい方にとってはさらに負担が大きくなるでしょう。
リースバックを利用すれば、そういった維持費や金利の上昇を心配する必要はありません。
また、将来価格が下落する可能性があるエリアであれば、早めに売却したほうが良い場合もあるでしょう。

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まとめ

リースバックをおこなう際に必要な登記手続きは、所有権移転登記と、抵当権抹消登記です。
リースバックにおける所有権移転登記のタイミングは、売却によって所有者が買主になったときと、買い戻しをおこなってご自身が自宅の所有者になったときの2回です。
所有権を手放すことで固定資産税・都市計画税の支払いがなくなり、持ち家のリスクも回避できるため、生活環境を変えずにまとまった資金を得たい場合はリースバックをおすすめします。
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