リースバック利用時に仲介手数料はかかる？発生する費用の目安を解説

リースバックを利用する場合、売買契約と賃貸借契約といった2つの契約を結ぶことになります。
通常の不動産売買とは異なるため、事前にどのような費用がかかるのか把握しておくことが重要です。
本記事では、リースバックでかかる仲介手数料や売却費用、賃貸借契約に伴う費用について解説します。
リースバックの利用をご検討中の方や京都府京都市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックを利用する際に仲介手数料はかかる？

不動産会社を介して土地や建物を売ると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、取引を成立させたことへの成功報酬として、不動産会社に支払うお金です。
リースバックでも不動産を売却するわけですが、仲介手数料は発生するのでしょうか。
まずはリースバックの仕組みを理解したうえで、仲介手数料の有無について確認していきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したあとも、賃貸契約を結んで同じ家に住み続けられる仕組みです。
売却によってまとまった資金を確保しながら、生活環境を変えずに暮らし続けられる点が大きな特徴です。
老後の生活資金や事業資金を確保したい方、住宅ローンの返済が難しい方などに多く利用されています。
リースバックでは、自宅の買主となるのは不動産会社であり、売却後の貸主も同じく不動産会社です。
売却時には不動産会社から売買代金を受け取り、その後は入居者として毎月賃料を支払います。
「売る（セール）」「借りる（リース）」「買い戻す（バック）」という3つの取引をおこなうことから、正式名称は「セール・アンド・リースバック」と呼ばれます。

仲介手数料は発生しない

リースバックでは、基本的に仲介手数料はかかりません。
通常の不動産売買では、買主と売主の間に不動産会社が入り、物件の買主探しや契約手続きを仲介します。
その成功報酬として発生するのが「仲介手数料」です。
一方、リースバックでは不動産会社が直接買主となるため、仲介というプロセスが不要です。
したがって、仲介手数料を支払う必要がなく、売却時のコストを抑えられるというメリットがあります。
ただし不動産会社によっては、紹介料や事務手数料など別の名目で費用が発生するケースもあります。
契約前に必要な費用の内訳をしっかり確認し、想定外の支出がないよう注意しましょう。

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リースバックで自宅を売却する際に発生する費用とは

リースバックでは、自宅の売却と賃貸借契約という2つの取引をおこないます。
その際には費用が発生するので、金額の目安を把握しておくことが大切です。
まずは自宅を売却する際にかかる費用について、具体的に見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた「課税文書」に課される税金です。
リースバックで自宅を売却する際に作成する不動産売買契約書も課税文書にあたり、1通ごとに印紙税を納める必要があります。
税額は契約書に記載された売却金額に応じて決まり、規定額の収入印紙を契約書に貼付し、消印することで納付が完了します。
なお、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減措置が適用され、軽減後の税額は以下のとおりです。

• ●100万円超～500万円以下：1,000円
• ●500万円超～1,000万円以下：5,000円
• ●1,000万円超～5,000万円以下：1万円
• ●5,000万円超～1億円以下：3万円

また、契約書を複数作成する場合は1通ごとに印紙を貼付する必要があります。
たとえば、売買契約書の正本と写しを1通ずつ作成した場合、写しであっても契約当事者の署名や押印があれば課税対象となり、印紙を貼る必要があります。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている自宅をリースバックで売却する場合、物件の引き渡しと同時にローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。
この時におこなう手続きが、買主である不動産会社に物件の所有権を移す「移転登記」です。
移転登記は法務局でおこない、土地と建物それぞれに対して抵当権抹消の登録免許税として1,000円がかかります。
さらに、登記後に謄本を取得する場合は600円（オンライン請求・郵送受取の場合は500円）が必要です。
移転登記は本人でも手続き可能ですが、手続きに不安がある場合は司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。
専門家に依頼する場合は、各事務所で定められた手数料を支払うことになります。

譲渡益課税

リースバックで自宅を売却した際に得られる利益は、税法上「譲渡所得」とみなされ、所得税の課税対象になります。
ここで注意したいのは、売却代金全額が課税対象となるわけではなく、「利益」に対して課税される点です。
譲渡所得は次の式で計算されます。
譲渡所得＝売却代金－（取得費＋売却にかかった費用）
ここでいう取得費は、土地の購入額と建物の取得額を指します。
ただし建物は経年劣化するため、取得費の計算の際は減価償却が必要となり、特に届け出がない場合は定額法で次のように計算します。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
木造戸建住宅の場合、耐用年数は33年、償却率は0.031です。
建物の取得費が不明な場合は、売却額の5％を概算取得費として扱います。
一方で売却にかかる費用には、仲介手数料など自宅の売却に直接かかった諸費用が含まれます。
なお、マイホームの売却では、条件を満たすことで最大3,000万円までの特別控除を適用することが可能です。
そのため、通常の住宅売却であれば譲渡益課税が発生することは少ないと考えて良いでしょう。

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リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に発生する費用とは

続いて、賃貸借契約を結ぶ際に発生する費用について見ていきましょう。

敷金・礼金

一般的な賃貸物件においては、契約時に敷金と礼金がかかります。
敷金とは家賃や退去時の原状回復費用をカバーするために貸主が預かるお金です。
一方で礼金は貸主への謝礼として支払うお金で、退去しても返却されません。
リースバックで結ぶ賃貸借契約は、通常の賃貸契約と同様に契約内容が会社ごとに異なります。
ただし、敷金は発生するケースが少なくなく、礼金は不要な場合がほとんどです。
また、一般的な相場は敷金・礼金ともに家賃の1～2か月分ですが、リースバックでは居住中の修繕費などを考慮してやや高めに設定されることがあります。

保証料

リースバックを利用する際は、住宅ローン契約と同様に保証会社との契約が求められることが一般的です。
保証料は、契約者が家賃を滞納した場合に保証会社が未払い分を立て替えるための費用です。
初回の保証料は家賃の約1か月分が目安で、さらに1年ごとに更新保証料としておよそ1万円が必要となります。
契約内容によっては、毎月の家賃に保証料が上乗せされる場合もあるため、契約時に確認しておきましょう。

事務手数料

事務手数料とは、一般的な仲介取引で不動産会社に支払う手数料のことを指します。
先述したように、リースバックの場合は不動産会社が直接買主かつ貸主となるため、仲介プロセスが発生しません。
したがって、リースバックにおける事務手数料は不要です。

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まとめ

リースバックでは、仲介手数料は基本的に不要で、売却時のコストを抑えられるのが特徴です。
ただし、自宅売却時には印紙税がかかり、状況に応じて登記費用や譲渡益課税が発生する可能性があります。
賃貸借契約では敷金や礼金、保証料が発生することがありますが、礼金は不要な場合が多く、保証料は家賃の1か月分程度が目安です。
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