農地付きの空き家を売りたい！売却時のポイントや準備することについて解説

農地付きの空き家の売却を検討する際、農地も一緒に売れるかどうか不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
農地付きの空き家を売却することは可能ですが、一般的な住宅では問題にならないことにも注意が必要です。
そこで今回は、農地付き空き家の特徴と、農地付きの空き家を売却する際のポイントや売主がおこなう準備について解説します。
京都府京都市で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

農地付きの空き家を売りたい！その特徴とは

最近は、都会から地方に移住を検討する方が増えており、そのなかには農業に興味を持つ方も少なくありません。
空き家バンクでも、農地付きの空き家に関する情報を特集している自治体もあります。
したがって、農地付きの空き家に対する需要はあるため、売却することは可能です。
とはいえ、「農地付き」とはどのような空き家なのか、売主と買主の認識が違うとトラブルになりかねません。
そこでまずは、そもそも「農地付きの空き家」とはどういうことなのか、その特徴について売主もしっかり理解しておきましょう。
農地付きの空き家とは、以下のような特徴がある空き家を指します。

• ●広大な敷地面積
• ●古民家物件
• ●農地以外の土地も付いてくる

農地付きの空き家の主な特徴について、順番に解説します。

特徴1：広大な敷地面積

農地付きの空き家として販売している物件は、広大な敷地面積を有するものが多く見られます。
単に土地だけでなく、農機具などを入れておける小屋や、米を精米するためのスペースなどがあるケースも珍しくありません。
地域によっても異なりますが、広いと1,000㎡以上のケースもあります。

特徴2：古民家物件

農地付きの空き家は、古民家物件が多いのも特徴の1つです。
古民家とは、昔の伝統的な建築様式で建てられた築年数の古い住宅を指します。
なぜ農地付きの空き家に古民家物件が多いのか、その理由は、とくに地方では農業を営みながらその地で生活し、農地も家も代々引き継がれてきたケースが多いためです。
なかには、かやぶき屋根の建物や囲炉裏がある空き家もあります。

特徴3：農地以外の土地も付いてくる

農地付きの空き家として売りたい場合、農地だけでなく、山林も一緒に売却するケースもあります。
これは、農地や山林などを引き継がせる相続人がいない、あるいは相続したものの活用する予定がないため処分したいといった理由が考えられます。
とはいえ、農地にくわえて山林や原野も空き家とセットにすると、規模が大きくなりすぎて、空き家を探している方にとっては検討しにくいでしょう。
そこで、山林や農地を一緒に購入するかを検討できるようにしているケースもあります。

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農地付きの空き家を売りたい場合に押さえておきたいポイント

農地付きの空き家を売りたい場合、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。
そこで次に、農地付きの空き家を売る際に押さえておきたいポイントについて解説します。

ポイント1：農地の権利関係と利用状況を整理する

農地付きの空き家を売りたい場合は、まず農地の所有者は誰なのかを明確にする必要があります。
築年数が古い空き家の場合、亡くなった方の名義のままになっているケースも少なくありません。
不動産は名義人本人でなければ売却できないため、被相続人の名義のままであれば、相続登記が必要です。
また、複数人で農地付きの空き家を所有しているケースでは、名義人全員の同意を得る必要があります。
さらに、農地を現在使用しているのかどうかも確認しておかなければなりません。
農地を売りたい場合は「農業委員会」の許可が必要であるため、農地の面積や地目などを調べて整理しておきましょう。

ポイント2：農地法に基づく売却可否について確認する

農地は、農業に従事する方にしか売却できないのが基本です。
また先述のとおり、農業委員会の許可が必要です。
もし農地付きの空き家を購入した方が、農地を駐車場などとして利用したいと思っても、エリアによっては農地法で制限されています。
したがって、売りたい農地が、ほかの地目に転用できるのかどうかをあらかじめ確認しておくことが大切です。

ポイント3：不動産会社に依頼する

農地付きの空き家を売りたい場合は、空き家バンクに登録する、もしくは不動産会社に仲介を依頼する方法があります。
空き家バンクは、自治体があいだに入って売主と購入希望者をそれぞれ紹介してくれますが、契約や交渉などは個人でおこなわなければなりません。
専門知識を要する場面が多い不動産取引では、トラブルが起こることがよくあります。
したがって、地域に根付いた不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の仲介で買主を探すことをおすすめします。

ポイント4：農地転用の手続きをおこなう

購入希望者が就農しない場合は、農地をほかの地目に転用する必要がありますが、そのためには農業委員会に許可申請をおこない、審査を受ける必要があります。
農地の図面や現況がわかるもの、計画書といった書類を提出して申請しますが、結果がわかるまでに1か月～2か月程度かかります。
この許可が下りるまで売買契約が成立しないため、早く手放したい場合はスケジュールに注意が必要です。

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農地付きの空き家を売りたい場合の準備

農地付きの空き家をスムーズに、また安全に売却するためには、しっかりと準備をしておくことが大切です。
そこで最後に、空き家を売りたい場合に売主がしておくと良い準備について解説します。

売却前の準備1：相続登記を済ませておく

先述のとおり、農地が被相続人の名義になっている場合は、名義変更が必要です。
この手続きを、相続登記といいます。
相続登記は義務であるため、相続が発生したら速やかに手続きを済ませておきましょう。

売却前の準備2：活用できる特例・補助金を確認する

空き家を売却して譲渡所得（利益）を得ると、譲渡所得税を支払わなければなりません。
譲渡所得税は、条件を満たせば譲渡所得額から最高3,000万円の控除を受けられる場合があります。
また、自治体によりますが、空き家を解体して売却する場合に、解体費用に対する補助金がもらえる可能性があります。
節税や売却前のコストを抑えるために、利用できる制度がないかを確認しておきましょう。

売却前の準備3：空き家の状態を把握する

築年数の古い空き家は、瑕疵（欠陥や不具合）が生じている場合があります。
不動産売買では、「契約不適合責任」に関するトラブルが多いため、これを回避するためには、瑕疵について買主に告知したうえで契約書に盛り込むことが大切です。
あとでトラブルが起きないよう、しっかり空き家の状態を確認したうえで売却を進めましょう。
更地にすればそのような心配はなくなりますが、住宅用地の軽減措置の対象外となり、固定資産税が跳ね上がります。
売却期間が長引くと固定資産税の負担が大きくなるため注意が必要です。

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まとめ

農地付きの空き家とは、農地とセットで販売する空き家のことで、敷地面積が広大なケースや、古民家物件などが多く見られます。
農地付きの空き家を売りたい場合は、農地の権利関係と利用状況を整理し、農地法における売却の可否を確認することが大切です。
また、売却する際には、相続登記を済ませ、必要であれば農地転用の手続きをおこなってスムーズな取引を目指しましょう。
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