離婚を機に家を売りたい！売れないケースと対処法について解説

離婚で家の売却を進めているものの、なかなか買い手が現れずお困りではありませんか。
売却が進まないと財産分与や引っ越しの計画にも影響するため、原因と対処法を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、離婚時に家が売れないケースとその理由、売れない時の対処法を解説します。
京都府京都市で離婚を機に家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚を機に家を手放したい！家が売れないケースとは

離婚時に家が売れないケースには、主に2つの状況が考えられます。

• ●家を売りたいけれど売り出せないケース
• ●売り出してもなかなか売れないケース

スムーズな売却につなげるためには、売れない原因を把握し、早めに対策を講じることが重要です。
まずは、家を売りたいのに売り出せないケースについて解説します。

住宅ローンが残っている

マイホームを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
離婚時にローンが残っている場合は残債を完済し、ローン契約時に設定された「抵当権」を抹消しなければなりません。
抵当権とは、ローン契約者が返済できなくなった場合に備えて、債権者である金融機関が対象の不動産を担保に取る権利です。
売却代金よりローン残債が少ない「アンダーローン」であれば、夫婦の同意のもとで通常どおり家を売却できます。
しかし、売却代金より残債が多い「オーバーローン」の場合は、売却代金を返済に充ててもローンを完済できません。
このような場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

夫婦の意見が一致しない

家の売却に対して、どちらか一方が反対することがあります。
たとえば「子どもを転校させたくない」「仕事を辞めたくない」といった理由で、現状の生活を変えることに抵抗があるケースです。
また、売却価格や条件について意見が食い違うことも多く、話が進まずに家が売れない原因となります。

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売却活動をしても家が売れないケース

前章では、家を売りたくても売れないケースについて解説しました。
一方で、家を売り出しているにもかかわらず、買主がなかなか現れないケースもあります。
売却活動をしているのに売れない場合、主に次の3つが原因として考えられます。

売り出し価格が適切でない

購入希望者は不動産情報誌やインターネットで条件に合う物件を検索し、いくつか候補を絞ります。
駅からの距離や築年数、間取りなどを踏まえ、だいたいの相場感で予算を決めて物件を探すのが基本です。
売却予定の家の価格が周辺類似物件とかけ離れていると、検討対象から外れてしまう可能性があります。
候補から外れると内見すらしてもらえず、成約につながりにくくなってしまいます。

売却活動に問題がある

不動産を売却するには、物件に合った適切な方法で売却活動をおこなうことが重要です。
広告の出し方や掲載写真が魅力的でないと、そもそも内覧希望者が集まりません。
写真が暗かったりボケていたりすると、購入希望者は物件に興味を持てず、内覧の申し込みをためらってしまいます。
また広告の内容だけで判断されることも多いため、写真だけでなく物件情報も詳細に記入することが大切です。

内見時の対応が良くない

購入希望者は、気になる物件を実際に内見して購入の意思を決定します。
ほとんどの方は、候補となる複数の物件を見て周り、比較したうえで検討するでしょう。
そのなかで印象が良ければ購入意欲が高まりますが、印象が良くなければ成約には至りません。
内覧時の印象は物件の状態だけでなく、不動産会社の担当者や売主の対応も大きく影響します。

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離婚する際に家が売れない場合の対処法

ここまで、離婚時に家が売れないケースについて解説しました。
では、そのような状況に直面したとき、具体的にどのように対処すれば良いのでしょうか。
原因を正しく把握し、適切な対策を講じることで、売却がスムーズに進む可能性は十分にあります。
ここからは、家の売却がうまくいかないときに試してほしい対処法について解説します。

売り出すまでに至らないケース

先述したように、住宅ローンが残っていたり夫婦間で意見がまとまらなかったりすると、売却自体が困難になります。
このような場合は、以下の対処法を検討しましょう。
住宅ローンを完済する
住宅ローンが残っている家は、原則として残債を完済しない限り売却することができません。
そのため、まずは残債額を把握し、売却で得られる見込み額と照らし合わせて、完済可能かどうかを確認することが重要です。
もしオーバーローンとなり自己資金で不足分を補えない場合は、親族に協力してもらうという選択肢もあります。
また、自己資金の用意が難しいときには、「任意売却」という方法を検討するのも一案です。
任意売却とは、金融機関の同意を得て抵当権を外し、市場価格に近い金額で家を売却する方法です。
任意売却であれば、住宅ローンが残ったままでも、不動産を売却してローンの返済に充てることができます。
ただし、任意売却後に残債が残った場合は、その金額について改めて返済計画を立てる必要があります。
売却後は無理のない分割払いに応じてもらえるケースもありますが、返済条件は金融機関との協議次第です。
専門知識が必要な手続きであるため、経験豊富な不動産会社や弁護士に相談しながら進めることをおすすめします。
弁護士に介入してもらう
家を売ることについて夫婦の意見が一致しない場合は、弁護士など第三者の力を借りるのも有効です。
夫婦だけで話し合いを続けると感情的な対立が深まり、売却どころか日常生活にまで影響が及ぶ可能性があります。
弁護士に相談すれば、法律の観点から公平なアドバイスを受けられるため、冷静に解決策を見いだしやすくなります。
また、必要に応じて調停や協議の場を設けてもらえるため、感情論に左右されず現実的な落としどころを探せるでしょう。

売却活動をおこなっているのに売れないケース

売却活動をおこなっているのになかなか成約に至らない場合は、以下のような対処法を検討しましょう。
売り出し価格や売却活動を見直す
内見希望者が現れない場合は、売り出し価格や売却活動の内容を見直しましょう。
売り出し価格が相場よりも高い場合は、値下げを検討してみても良いかもしれません。
また広告内容や写真の質、物件情報の充実度も定期的にチェックし、必要に応じて変更することが大切です。
入念に内見準備をおこなう
家をスムーズに売却するには、内見に向けた準備が欠かせません。
内覧者に気持ちよく見てもらえるよう、内覧日前に整理整頓や掃除を徹底しておこない、清潔感を保ちましょう。
とくに台所やお風呂といった水回りは購入意欲に大きく影響するため、重点的に掃除しておくことをおすすめします。
また、室内の換気をして空気を入れ替え、明るい雰囲気を作ることもポイントです。
梅雨などで窓を開けられない場合は、換気扇や空気清浄機を活用して室内の空気を循環させると良いでしょう。
当日は売主自身も清潔感のある服装で迎え、内覧者がリラックスして見学できるよう配慮することが大切です。

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まとめ

離婚の際に家が売れない状況には、大きく分けて「そもそも売り出せないケース」と「売却活動をしているのに買主が現れないケース」があります。
前者の場合は、住宅ローンの完済や弁護士など第三者の介入で問題を解決することが重要です。
後者の場合は、売り出し価格や売却活動の方法を見直し、内覧準備や広告の改善などをおこなうことで、売却の可能性を高めることができます。
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