差し押さえられた不動産でも売却できる？任意売却の可否やメリットも解説！

不動産を差し押さえられてしまうと、対処方法はないかもしれないと思われるのではないでしょうか。
けれど、不動産を差し押さえられても状況を打開できる方法があります。
そこで今回は、差し押さえられた不動産の売却で活用できる任意売却について解説します。
任意売却の可否やメリットについても解説しますので、京都府京都市で不動産の売却をお考えの方はぜひご参考にしてください。

不動産は差し押さえられても自分で売却できるのか

差し押さえとは、債権者がお金を回収するために債務者の財産を処分できる状態にすることです。
差し押さえの対象になる財産は給与や預貯金、不動産などです。
不動産を差し押さえられると、換金するために強制的に売却されてしまいます。
そもそも、不動産はどのような理由によって差し押さえられてしまうのでしょうか。

不動産を差し押さえられてしまう理由とは

不動産を差し押さえられてしまうおもな理由は、以下の3つです。

• ●住宅ローンの滞納
• ●そのほかの負債の滞納
• ●税金や社会保険料などの滞納

住宅ローンを組むときは不動産に抵当権が設定され、滞納が続くと差し押さえられてしまいます。
住宅ローン以外の負債の場合は不動産に抵当権が設定されないので、債権者は支払督促や訴訟などの手続きを経てから差し押さえを実行します。
税金や社会保険料などの公的支払いを怠った場合は、国や地方自治体の職員の職務権限によって不動産を差し押さえられてしまうでしょう。
これらの理由によって不動産を差し押さえられると、債権者によって強制的に売却されて債務の返済に充てられます。
金融機関などの一般の債権者によるものを競売、国や地方自治体によるものを公売と言います。
どちらの場合も売却価格は相場より安くなるので、競売や公売が実行されてしまうと生活の再建は難しいでしょう。

差し押さえられた不動産を売却できる方法とは

不動産を差し押さえられても、競売の入札が始まる前日までであれば任意売却と呼ばれる方法で売却できる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難なときに、借入先の金融機関などの許可を得て不動産を売却する方法です。
任意売却であれば市場相場に近い価格で不動産を売り出せるので、競売にかけられるよりも生活を再建できる可能性が高まるでしょう。
なお、任意売却ではなくても、買主が見つかれば差し押さえられた不動産を売却することは可能です。
ただし、任意売却の許可を得ていない場合は不動産に差押登記が設定されています。
差押登記が設定されていると、不動産の所有者から購入した買主は競売による買受人の所有権に対抗できません。
したがって、不動産の所有者から購入しても、競売の買受人が決まった時点で所有権は抹消されてしまいます。
そのような不動産を購入する方はいないので、差し押さえられた不動産を任意売却以外の方法で売ることはできないでしょう。

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差し押さえられた不動産の任意売却の可否を確認する方法とは

不動産を差し押さえられた場合は、競売にかけられる前に任意売却をしたほうが生活を再建できる可能性が高まります。
ただし、任意売却は希望すればできるわけではなく、可能かどうかは債権者によって異なります。
そこで債権者が金融機関の場合と個人の場合、国や自治体の場合の3パターンにおける任意売却の可否について、それぞれ確認しておきましょう。

任意売却の可否①債権者が金融機関の場合

この場合は、任意売却を比較的認めてもらえると考えられます。
なぜなら、競売手続きには手間や時間がかかるので、金融機関にも負担が生じるからです。
また、任意売却のほうが競売よりも高く売れて、貸したお金をより多く回収できる可能性があるからです。
ただし、許可を得られないこともあるので、任意売却をしたい場合は早めに金融機関へ相談しましょう。

任意売却の可否②債権者が個人の場合

この場合、任意売却の可否は交渉次第で変わります。
うまく交渉できれば、任意売却を認めてもらえるでしょう。
ただし、債権者が個人の場合は任意売却に関する知識をそれほど有していない可能性があります。
その場合は差し押さえている不動産を売却されることに抵抗を感じ、反対されることもあるでしょう。
そのため、交渉する際は任意売却の仕組みをきちんと説明して、理解を得ることが大切です。

任意売却の可否③債権者が国や自治体の場合

この場合は、基本的に任意売却は難しいと考えられます。
ただし、自治体によっては認められることもあるので、困ったときは相談してみましょう。
なお、金融機関や個人の債権者が不動産を差し押さえるためには裁判所を介する必要がありますが、国や地方公共団体の職員は職務権限で差し押さえができます。
そのため、督促の連絡に応じないでいると、差し押さえから公売までスピーディーに進んでしまう可能性があるので注意しましょう。

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差し押さえられた不動産を任意売却すると得られるメリットとは

不動産を差し押さえられたときは、できるだけ任意売却をおこなったほうが良いでしょう。
その理由は、任意売却をしたほうがメリットを得られるからです。
どのようなメリットを得られるのか、おもな3つのメリットを確認しておきましょう。

メリット①売却価格が高くなりやすい

任意売却の大きなメリットは、売却価格が競売や公売よりも高くなる可能性があることです。
競売や公売の売却価格は相場よりも安くなり、一般的に市場価格の50～70％ほどになってしまいます。
その理由は、買受人に一定のリスクが生じるからです。
なかでも物件を事前に内覧できないことと、契約不適合責任を問えないことは大きなリスクです。
事前に内覧できないと、落札後に実際の物件を見たらイメージと違っていて、後悔することがあるかもしれません。
また、通常の売却では売主に契約不適合責任があり、契約書に記載のない傷や不具合などが見つかった場合は責任を問うことができます。
けれど、競売や公売でそのような事態が生じたときは、買受人が自分で対処しなくてはなりません。
一方、任意売却は通常の売却とほぼ同じように進められるので、市場価格に近い金額で売れるでしょう。
売却価格が高くなると残債が減り、生活を再建できる可能性が高まるでしょう。

メリット②プライバシーを守れる

競売や公売の場合は、物件情報が所有者の個人情報とともに公表されてしまいます。
物件情報は裁判所や国税庁、自治体のホームページなどで閲覧できるので、知り合いに不動産を差し押さえられた事実を知られてしまうことがあるでしょう。
その点、任意売却は差し押さえの事実を公表せずに進められるので、プライバシーを守ることができます。

メリット③引っ越し費用の捻出が認められる

売却金から引っ越し費用の捻出が認められる可能性のあることも、任意売却をおこなった際に得られるメリットです。
競売や公売の場合、一般的に売却金はすべて債権回収に充てられます。
そのため、債務が売却金よりも多いと引っ越し費用も手元に残らず、困ってしまうことがあるでしょう。
一方、任意売却では売却にかかる費用や税金、引っ越し費用などが必要経費として認められる場合があります。

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まとめ

不動産を差し押さえられても、任意売却が認められた場合は自分で売却することができます。
任意売却の可否は債権者によって異なり、金融機関には比較的認めてもらえますが国や自治体の場合は難しいでしょう。
任意売却は競売や公売に比べてメリットが多く、生活を再建できる可能性が高まるので、可能であれば実行しましょう。
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