築20年のマンションは売却できる？相場や売り出すときのポイントも解説

築20年が経過したマンションを売却するとき「買主は見つかるのか…？」と不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中古物件は状態や需要によって相場が変動するため、適切なアプローチを考えることが重要です。
今回は築20年のマンションの相場や需要、売却時のポイントについて解説します。
京都府京都市で、マンションの売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

築20年のマンションにおける売却相場は？

まずは、築20年のマンションにおける、売却相場について解説します。

一般的な資産価値はどのくらい？

築20年のマンションは、売りに出したあと相場が下がりにくいのが特徴です。
資産価値が高くキープされているため、高値で売れる可能性は十分にあります。
築25年以上が経過している場合、資産価値が低下し続けるため、相場が大きく下がる可能性が高いです。
そのため、築20年のタイミングで、早めに売却するのがおすすめといえるでしょう。
ただし、資産価値が保たれているといっても、中古物件であることには変わりありません。
築浅のマンションと比べると、建物の老朽化や設備の劣化があることに注意が必要です。

首都圏における相場は？

首都圏における築16年～20年のマンションの相場は、約5,300万円です。
築21年～25年では、約4,300万円となっています。
値下がり率は築20年以下のマンションが約16％であるのに対し、築16年～20年は約28％、築21年～25年では約35％という結果です。
築26年を超えた場合、相場は約2,800万円、値下がり率は約57％と価格が急激に下がっています。
築年数の新しいうちに売り出せば、高値での売却が期待できるでしょう。

地域別の相場は？

築20年のマンションにおける、地域別の相場は下記のとおりです。

• ●北海道：約2,700万円
• ●愛知県：約3,250万円
• ●大阪府：約3,610万円
• ●福岡県：約2,700万円
• ●沖縄県：約3,500万円

北海道や福岡県といった地方エリアの相場は、約2,700万円です。
首都圏におけるマンション（築16年～20年）の相場に比べると、価格の差が大きいことがわかります。
同じ築20年のマンションであっても、エリアによって売却価格が異なります。
沖縄県の相場は約3,500万円と、ほかの地方エリアに比べると少し高めです。
観光需要や移住者が増えたことが、主な理由といえるでしょう。

売却相場を知る方法とは？

ご自身で売却相場を知る方法は、レインズの活用や不動産会社に問い合わせるといった方法があります。
レインズとは、不動産会社が物件の情報を共有する、情報サイトのようなものです。
過去の取引事例から、類似物件がいくらで売れているのかをチェックすることができます。
築年数やエリア、最寄り駅などから、情報を絞って検索できるのがメリットです。
また、不動産会社に直接問い合わせし、査定することも方法の一つです。
不動産会社は売主から提供された情報から物件を調査し、おおよその売却価格を予想します。
訪問査定は現地に足を運び、周辺環境や高低差なども考慮できるため、より精度の高い結果を出すことができます。

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売却前に知っておこう！築20年のマンションの需要

続いて、築20年のマンションにおける売却需要について解説します。

売られている中古マンションの平均築年数

現在、取引されている中古マンションの平均築年数は、築20年前後であるケースが多いです。
国土交通省が公表している首都圏の不動産流通市場の動向によると、過去10年間で売り出されている物件の平均築年数は約23年である一方、成約に至っている物件は築約20年となっています。
売り出し物件と比べて、実際に成約しているマンションのほうが、築年数が新しい傾向にあることがわかります。
その背景には、築年数が進んだ物件ほど選択肢として敬遠されやすくなるという、市場の特性があるのです。
売り出し件数が増えても、成約に至りやすいのは築25年以内のマンションが多く、築20年であれば比較的安定した需要が見込めるといえるでしょう。

築20年のタイミングで売るべき理由とは？

築20年のタイミングで売却を検討すべき理由の一つは、築25年を超えると買主側の条件が厳しくなりやすいためです。
築年数が進んだマンションでは、購入時に住宅ローンや税制面で一定の条件を求められるケースが増えます。
たとえば住宅ローン控除は、築年数だけで一律に対象外となるわけではありませんが、新耐震基準への適合など、満たすべき要件が設けられています。
そして、条件を満たさない場合、買主が利用できる制度が限られ、結果として購入のハードルが上がる可能性があるので覚えておきましょう。
また、登録免許税についても、軽減措置を受けるには一定の要件を満たす必要があります。
築年数が進むほど条件確認が必要となり、買主側の負担が増える点は否定できません。
このように、築25年を超えると検討条件が増えやすくなるため、需要が落ち着く前の築20年前後で売却を検討することが、一つの判断基準となります。

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築20年のマンションを売却するときのポイント

最後に、築20年のマンションを売却するときの、ポイントについて解説します。

リフォームはおこなわなくて良い

ポイントとしてまず挙げられるのが、リフォームはおこなわなくても良いということです。
築20年のマンションは、比較的高く売れる傾向にあります。
リフォーム費用を上乗せしてしまうと、高額な売り出し価格となり、売れにくくなる可能性が高いです。
相場より高くなったり買主が予算オーバーだと感じてしまったりすれば、途端に需要が低くなるでしょう。
中古物件の魅力は価格の安さなので、その魅力を活かした売却方法を考えることがポイントです。

ハウスクリーニングは必要であればおこなう

ハウスクリーニングは、必要であればおこなうこともポイントの一つです。
先述のとおり、築20年を超えたマンションは、築浅のマンションと比べると、建物の老朽化や設備の劣化が生じます。
とくに水回りの設備は、汚れや劣化が目立つ場所なので、内覧時にマイナスの印象を与えかねません。
ハウスクリーニングによって室内が綺麗になれば、清潔感が出て好印象を持ってもらえます。
なお、ハウスクリーニングは内覧前におこなうのがおすすめです。
媒介契約の締結後に実施すれば、確定申告の際に経費として計上することができます。

修繕が必要な箇所は直しておく

ポイントとして、修繕が必要な箇所は直しておくことも挙げられます。
床の傷やクロスの剥がれ、建具のゆがみなど、築20年を超えると小さな劣化や不具合が生じていることと思います。
長く住んでいると、小さな傷や汚れには気付きにくくなるものです。
しかし、初めて訪れる内覧者にとっては、気になるポイントになるでしょう。
劣化や不具合は査定額や、実際の成約価格にも影響が出る可能性があります。
そのため、修繕が必要な箇所はあらかじめ直したうえで、売却活動を開始するのがおすすめです。

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まとめ

築20年のマンションは、売りに出したあとも資産価値をキープしやすいため、高値で売れる可能性があります。
築25年を超えると買主の検討負担が増えることで需要が低くなるため、早めに売却するのがおすすめです。
ハウスクリーニングや細かな修繕はおこなうのがおすすめですが、リフォームは売却価格に上乗せできないため、原則不要となります。
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