空き家を個人売買するメリット・デメリットは？売却の流れも解説

空き家を所有するリスクや手間を考え、手放すことをお考えの方も多いのではないでしょうか。
空き家は仲介で売却するほか、個人売買で取引する方法があります。
ただし、個人売買にはさまざまなメリットがある反面、デメリットやリスクがあるため注意が必要です。
今回は空き家を個人売買するメリットやデメリット、引き渡しまでの流れについて解説します。

空き家を個人売買するメリット

まずは、個人売買で売却するメリットについて解説します。

仲介手数料がかからない

メリットとしてまず挙げられるのが、仲介手数料がかからないことです。
仲介の場合、売却が成功すると不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。
仲介手数料とは、販売活動に対する報酬となります。
物件価格に応じて上限額が定められており、金額は下記のとおりです。

• ●物件価格が200万円以下の場合：物件価格×5％+消費税
• ●物件価格が200万円超え400万円以下の場合：物件価格×4％+2万円+消費税
• ●物件価格が400万円超えの場合：物件価格×3％+6万円+消費税

空き家に限らず、不動産の売却ではさまざまな初期費用がかかります。
仲介手数料は、初期費用のなかでも大きな割合を占めるものです。
個人売買なら仲介手数料が不要なので、コストを抑えながら空き家を売却できます。

自由な販売活動をおこなえる

自由な販売活動をおこなえることも、メリットの一つです。
仲介の場合、プロからのアドバイスや意見に沿って、販売活動をおこなえます。
しかし、その分所有者の希望が反映しづらくなるのがデメリットです。
個人売買で空き家を売却すれば、販売活動の方法や契約内容を、すべて所有者の意向で進めることができます。
売り出すタイミングや、買主を探す方法も、第三者の意見に左右されずに済むでしょう。

知人・親族にはスムーズに売れる可能性がある

知人・親族にはスムーズに売れる可能性があることも、メリットの一つです。
買主が親しい方であれば、信頼関係がすでに構築されていることと思います。
そのため、価格交渉や引き渡しの時期なども、スムーズに話し合えるでしょう。
仲介の場合、買主は見ず知らずの第三者となるのが一般的です。
価格交渉が難航したり、条件のすり合わせが上手くいかなかったりすると、円滑に取引できません。
仲介であれば、価格交渉も条件のすり合わせも業務の一つとなるため、不動産会社がおこなってくれます。
しかし、個人売買ではすべてご自身でおこなう必要があります。
買主が知人・親族なら、気軽な気持ちで交渉できるのがメリットです。

▼この記事も読まれています
空き家は売るのと貸すのとどちらが良いの？判断のポイントとは？

空き家を個人売買するデメリット

続いて、個人売買するデメリットについて解説します。

トラブルに巻き込まれる恐れがある

デメリットとしてまず挙げられるのが、トラブルに巻き込まれる恐れがあることです。
個人売買では、すべての手続きをご自身でおこなわなくてはなりません。
そのなかの一つが、売買契約書の作成です。
仲介の場合、売買契約書の作成は、一般的に不動産会社がおこないます。
個人取引では売主自身で作成する必要があり、かつ内容をチェックする第三者はいない状態となります。
特記事項の記載忘れや、不備があったりすると、買主とトラブルになる可能性が高いです。
とくに、契約不適合責任には注意なさってください。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、買主に対して売主が負う責任のことです。
引き渡した空き家に不具合が生じていた場合、修繕費用の請求や代金の減額請求に応じる必要があるでしょう。
状況によっては、契約解除や損害賠償請求にまで発展する恐れがあります。
空き家を個人売買する場合、トラブルが起きやすことをデメリットとして押さえておいてください。

適切な価格設定が難しい

適正な価格設定が難しいことも、デメリットの一つです。
不動産はさまざまな要素（立地や築年数、周辺環境など）を考慮したうえで、価格を決める必要があります。
相場は過去の取引事例や、類似物件の売り出し価格から判断することが可能です。
しかし、調査を正しくおこなわないと、適正価格を決めるのは難しいでしょう。
不動産は高すぎても安すぎても売却しにくくなり、結果的に損をしてしまう恐れがあります。

購入者が住宅ローンを組めない場合がある

購入者が住宅ローンを組めない場合があることも、個人売買のデメリットの一つです。
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関の審査が必要となります。
審査では、売買契約書や重要事項説明書などの準備が必要です。
しかし、重要書類を個人が作成した場合、信頼性が担保されにくくなります。
そのため、提出書類として認められず、住宅ローンを組めなくなる恐れがあります。
空き家の購入を希望しているのに、住宅ローンが使えないという理由で、成約に至らない事例も少なくありません。

手続きの負担が大きくなる

空き家を個人売買する場合、不動産に関する専門的な知識が必要です。
知識が乏しいなかで手続きを進めてしまうと、トラブルが起きたり法的なリスクを負うことになりかねません。
売買契約書の作成や登記手続きでは、トラブルにならないよう、手続きの流れやリスクを理解しておくことが重要です。
手続きの負担を軽くするために、司法書士に依頼することも選択肢の一つとなります。
費用がかかりますが、安心・安全に個人売買をおこなえます。

▼この記事も読まれています
なぜ空き家で火災が起こるのか？対策と所有者の責任について解説

空き家を個人売買する場合の流れ

最後に、個人売買の流れについて解説します。

必要書類を揃える

まずは、必要書類を準備します。
空き家の個人取引で必要となる主な書類は、下記のとおりです。

• ●建築確認済証
• ●登記事項証明書
• ●建物の図面
• ●固定資産税の納税証明書
• ●リフォームや修繕の履歴がわかる書類

空き家に関する書類をできる限り多く準備すると、買主は安心して購入できます。

価格を決める

必要書類の準備ができたあとの流れは、価格を決めることです。
先述のとおり、不動産は立地や築年数、土地の形状や周辺環境など、さまざまな要素によって価値が決まります。
過去の取引事例や類似物件の売り出し価格から、適正価格を決めることがポイントです。

売買契約書を作成する

次の流れは売買契約書を作成することです。
売買契約書には、価格や支払い方法、引き渡し日や契約条件などを記載します。
先述のとおり、トラブルを避けるためには、司法書士に作成を依頼することも検討なさってください。

引き渡しをおこなう

売買契約の締結後の流れは、引き渡しをおこなうことです。
一般的には決済が実行されるタイミングで、所有権移転登記がおこなわれます。
所有権移転登記とは、不動産の名義を売主から買主に変更する手続きのことです。
名義変更が完了したら、鍵の受け渡しと空き家の引き渡しをおこないます。

▼この記事も読まれています
空き家を放置するデメリットとおすすめの売却方法について解説

まとめ

空き家の個人売買では、仲介手数料がかからないことや知人・親族にはスムーズに売れる可能性があることなど、多くのメリットがあります。
しかし、適正な価格設定が難しくなったり書類の信頼性が担保できず、買主が住宅ローンを組みにくくなったりといったデメリットも多いです。
売却の流れを知ることはもちろん、揃えるべき書類を知っておいたり、トラブルのないように売買契約書を作成することで、円滑な取引をおこなえます。
京都市で不動産売却をお考えなら地域密着20年以上の初田屋にお任せください。
創業20年以上の弊社は、京都市のエリア情報だけでなく、不動産売却に関する知識やノウハウに自信がございます。
お気軽にお問い合わせください。