空き家を放置するデメリットとおすすめの売却方法について解説

親から相続した不動産や昔購入した別荘など、今後利用するつもりはないけれど、そのまま放置している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を放置すると、さまざまなデメリットが生じるため、不要な空き家は早めに処分するのが得策です。
そこで今回は、空き家を放置すると生じるデメリットと、空き家にかかる税金、空き家を売却する方法について解説します。
京都府京都市で空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置するデメリット

冒頭でもお伝えしたように、空き家を放置した場合、所有者にとってさまざまなデメリットが生じます。
空き家を所有し続けると、どのようなデメリットが生じるのかをまずは知っておきましょう。
空き家の放置で生じるデメリットは、以下の3つです。

• ●老朽化し倒壊の恐れがある
• ●犯罪に利用される可能性がある
• ●近隣トラブルを引き起こす

どういうことなのか、3つのデメリットの内容について順番に解説します。

デメリット1：老朽化し倒壊の恐れがある

人が居住している住宅は、掃除や換気、メンテナンスをおこなって建物を維持しています。
しかし、人が居住しなくなった空き家は、急速に老朽化します。
なぜなら、ドアを閉め切って湿気がこもった状態が続くと、カビやシロアリが発生し、柱や壁など建物の躯体が腐食するためです。
そうなると、地震が起きたときなどに倒壊するリスクが高まり危険です。

デメリット2：犯罪に利用される可能性がある

人が住んでおらず、死角のある空き家は、犯罪者にとって絶好のターゲットです。
放火されて火災が発生したり、不法投棄の現場になったりなど、犯罪に利用された事例も実際にあります。
そのようなことが起きれば、隣家や近隣の方に被害がおよぶかもしれません。
空き家が原因で隣家が損傷したり、通行人がケガをした場合は、所有者の責任となります。

デメリット3：近隣トラブルを引き起こす

放置された空き家は、近隣トラブルを引き起こすことがよくあります。
たとえば、庭木が道路に出てしまい、通行人の妨げになったり、隣の敷地に越境して葉を落とすといったトラブルは珍しくありません。
また、空き家に棲みついた害獣が隣家にまで侵入したり、糞尿が不衛生だったりなど、近隣の住民からクレームがくることも多いです。
このように、空き家を放置すると、所有者に多くのデメリットが生じます。
そもそも、空き家の所有者には管理義務があります。
しかし、遠方に住んでいる場合、頻繁に管理に訪れるのは難しいため、放置してしまっているケースも多いでしょう。
不要な空き家を所有していてもメリットはほぼないため、放置せずに早めに処分することをおすすめします。

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空き家を放置すると税金が上がる恐れがある！

空き家といえども、その所有者には毎年固定資産税と都市計画税が課されます。
将来使用するつもりなら、税金を支払うことも仕方ないと思えるかもしれません。
しかし、空き家を利用する予定がなく、放置している状態で税金を支払い続けるのは無駄な出費です。
また、劣化が激しい空き家は、「空家等対策特別措置法」に基づいて「特定空家」に指定される恐れがあります。

特定空家とは

特定空家とは、保安上・衛生上そのまま放置するのは危険であると自治体が判断した空き家です。
具体的には、以下のような状態の空き家です。

• ●劣化が激しく倒壊の危険性がある
• ●ゴミの放置や害獣の繁殖など衛生上有害となる恐れがある
• ●景観に関するルールに適合しない
• ●近隣住民の生活に悪影響をおよぼしている

自治体の調査で上記のような状態が見受けられると、特定空家に指定されます。
特定空家に指定された場合は、ペナルティが生じるため注意が必要です。

特定空家のペナルティ

自治体は特定空家の所有者に対し、改善を求める「助言・指導」をおこない、これを無視すると「勧告」「命令」「行政代執行」の順に手続きが進みます。
勧告
「勧告」を自治体から受けた場合、「固定資産税の住宅用地の特例」の対象から外れます。
固定資産税の住宅用地の特例とは、住宅用地にかかる税金が軽減される制度です。
軽減率は土地の大きさによって異なります。
小規模住宅用地（200㎡以下）の場合、固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
一般住宅用地（200㎡超え）の場合の軽減率は、固定資産税が評価額の1/3、都市計画税が2/3です。
特定空家は、この特例が適用されません。
つまり、特定空家に指定されると、固定資産税や都市計画税が跳ね上がるのです。
命令
勧告を受けても改善されない場合、自治体は「命令」をおこないます。
命令に従わなければ、50万円以下の過料を科されます。
行政代執行
所有者が命令を無視し、状況が改善されない場合は、自治体による解体が強制的におこなわれます。
これを「行政代執行」といいます。
そして、その解体工事にかかった費用は、空き家の所有者が負担しなければなりません。
このように、空き家を放置し、自治体からの助言や指導に応じないと、ペナルティとして税金が跳ね上がり、最終的には所有者負担で解体されることになります。
なお、自治体から指摘を受けた箇所を改善すれば、特定空家から解除されます。

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不要な空き家は放置せずに売却しよう！

空き家を放置すると、倒壊や火災、近隣トラブルといったデメリットが生じるだけでなく、特定空家に指定されると税金が跳ね上がり、金銭的な負担も大きくなります。
したがって、空き家を利用する予定がない場合は、早めに売却するのがおすすめです。
そこで最後に、空き家の売却方法とそれぞれのメリットについて解説します。

売却方法1：古家付き土地として売る

比較的新しい物件であれば、中古住宅として売り出せます。
しかし、築20年以上経過している空き家は、「古家付き土地」として売り出すのが一般的です。
これは、資産価値がほとんどない古家が建っている状態で、中古住宅ではなく土地をメインとして売る方法です。
古家付き土地として売る場合、解体費用がかかりません。
また、「固定資産税の住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税が軽減されている状態で売り出すことができます。

売却方法2：更地にしてから売る

住宅を解体して更地にしてから売り出すのも方法の1つです。
更地にすれば、倒壊や火災などのリスクがなくなり、特定空家に指定される心配もありません。
また、新築用の土地や駐車場を探している方がターゲットになるため、立地によっては更地のほうが売りやすい場合があります。
しかし、更地にするためには解体費用がかかります。
また、「固定資産税の住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税の負担が増える点に注意が必要です。
売却期間が長引いた場合、高くなった固定資産税を支払い続けることになるため、解体するかどうかは慎重に判断しましょう。

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まとめ

空き家を放置すると、火災や倒壊などのデメリットが生じるだけでなく、使用していなくても固定資産税や都市計画税が課されます。
そもそも空き家の所有者には管理義務があり、管理を怠り劣化がひどくなると、自治体から特定空家に指定され、固定資産税が跳ね上がったり、強制的に解体される場合があります。
不要な空き家は所有していてもメリットがないため、早めに売却を検討しましょう。
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