競売開始決定通知とは？届いたあとでも任意売却は可能？

住宅ローンを組んでマイホームを購入したあと、収入減や病気などで、返済が難しくなることがあります。
そのようなときは、任意売却という方法で自宅を売りに出すことも、選択肢の一つです。
しかし、支払ができないまま放置してしまうと、裁判所から競売開始決定通知が送られてきます。
今回は競売開始決定通知書とはなにか、期限や任意売却の概要について解説します。
住宅ローンの支払いが難しいとお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。

知っておこう！競売開始決定通知とは？

まずは、競売開始決定通知とはなにかについて解説します。

どのような通知？

競売開始決定通知とは、土地や建物が競売になることを通知するための書面です。
不動産の所有者や債務者、マイホームに住んでいる方など、関係者に向けたものとなります。
対象の物件に住んでいる方や相続人は、この通知によって、返済が滞っていることや差し押さえになっていることを知るケースも多いです。
また、競売を回避できず差し押さえになった場合、登記簿謄本に記載されることになります。

競売とは？

競売とは、お金を貸している側が不動産を強制的に売り、貸したお金を回収する手続きです。
住宅ローンを使ってマイホームを購入すると、金融機関はその家を担保に設定します。
万が一返済が不可となった場合は、担保に設定している不動産を売り、債権に充当するという仕組みです。
裁判所によって、すべての工程が事務的に進むため、所有者の意思は反映されません。
任意売却とは違い、引き渡し日も裁判所が決めるので、その日までに引っ越しする必要があります。

競売開始決定通知が届くまでの流れとは？

通知書が届くまでの一般的な流れは、下記のとおりです。

• ●融資を受けている金融機関から、支払い状況についての書面が届く
• ●催告書が届く
• ●分割払いができる権利を失う（期限の利益の喪失）
• ●保証会社から代位弁済についての書面が届く
• ●競売開始決定通知が届く

住宅ローンの返済が滞ったからといって、すぐに通知が届くわけではありません。
まずは、金融機関から入金が確認できないことへの連絡が入ったり、督促状が届いたりします。
連絡や督促状を無視してしまうと、催告書が届きます。
催告書とは、催促を試みたものの、入金や連絡がない場合に送付されてくる書面です。
最終通告となるため、督促状よりも強く返済を求める内容が記載されています。
催告書を放置してしまうと、期限の利益の喪失により、住宅ローンを分割で支払う権利を失います。
代位弁済とは、保証会社が不動産の所有者に代わって、金融機関に残債を一括で支払うことです。
そのあとの返済先は、金融機関ではなく保証会社となります。
保証会社から代位弁済についての書面が届いたあと、最終的に競売開始決定通知が送付されてくるという流れです。

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競売開始決定通知が届いたあとの期限猶予

続いて、任意売却における、競売開始決定通知が届いたあとの期限猶予について解説します。

通知が届いたあとの流れとは？

競売開始決定通知が届いたあと、裁判所の担当者がマイホームの調査に訪れます。
担当者がくるのは、1か月ほど経過したタイミングとなるのが一般的です。
調査では室内の状態をチェックしたり、写真を撮影したりします。
そのあと、約5か月で入札開始となり、その1か月後ほどが開札日です。
落札した方がお金を入金し、所定の手続きが完了すると、不動産の所有権は落札者に移転します。
競売開始決定通知が届いてからマイホームに住み続けられる期限は、半年前後といえるでしょう。
そのため、半年を目安に、引っ越しをする必要があります。

任意売却はいつまで可能？

結論から申し上げますと、届いたタイミングで任意売却は可能です。
しかし、開札日の前日までに売却する必要があり、期限に余裕があるとはいえません。
任意売却をするのであれば、早めに動き出すことが重要です。
とはいえ、競売の場合、任意売却に比べて安価で売却することになります。
相場の6～7割程度で売ることになり、売却しても残債を返済することは難しいでしょう。
債権者側の立場としても、なるべく多くのお金を回収したいと考えます。
そのため、競売よりも高く売れることがわかれば、任意売却を認めてもらえる可能性があります。
同時並行で手続きが進むことに注意
任意売却が成立するまでは、競売の手続きを止めることができないことに、注意が必要です。
申し立ての前であれば、半年前後の期限があります。
しかし、申し立てのあとでは競売を取り下げることができません。
期限までに買主が見つからず、成約に至らない場合、落札されてしまうということです。
開札期限と任意売却の成立、どちらが早いかによって、今後の方向性が決まります。
もし開札期限までに売ることができなければ、マイホームを失い、かつ残債の返済を続けることになるでしょう。
スピード勝負となるため、競売開始決定通知が届いたら、専門家にすぐに相談するのがおすすめです。

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競売開始決定通知が届いたあとでも可能な任意売却

最後に、競売を回避するための任意売却の特徴やメリットについて解説します。
特徴
任意売却は、住宅ローンの残る不動産を、債権者の同意を得て売る手続きのことです。
住宅ローンを使ってマイホームを購入すると、金融機関はその家に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、不動産を担保にすることです。
返済ができなくなったときは、抵当権の行使によって、土地や建物を売却し貸したお金を回収します。
抵当権が設定された状態では売却ができず、抹消の手続きをおこなわなくてはなりません。
抹消の条件は、住宅ローンの完済となります。
任意売却は住宅ローンが残っている状態で抵当権を抹消してもらい、売却するというものです。
メリット1：市場価格で売却しやすい
大きなメリットは、市場価格で売却しやすいことです。
先述のとおり、競売の場合は、相場の6～7割程度で売ることになります。
売却しても残債が残るため、マイホームを失ったあとも返済を続けることになるでしょう。
市場価格で売却できれば、売却金の多くを返済に充当することが可能です。
完済までの期限も短縮でき、経済的な負担を少なくできるのがメリットとなります。
メリット2：家庭の事情を知られずに売却できる
家庭の事情を知られずに売却できることも、メリットの一つです。
競売になると、物件の写真や所在地が、インターネット上に公開されます。
一般的なポータルサイトとは異なるため、不特定多数が見る可能性は低いといえます。
しかし、競売物件を取り扱う不動産会社が、現地を調査したり見にきたりする可能性が高いです。
知らない人物が家の周辺に頻繁に訪れている場合、競売で売ることを、近所の方や知人に知られてしまう恐れがあります。
任意売却であれば、通常の不動産取引と同じように手続きが進むため、売却が経済的な事情であることを隠せるのがメリットです。

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まとめ

競売開始決定通知とは、土地や建物が競売になることを通知するための書面で、催告書の送付や代位弁済などを経て届くことになります。
届いたあとでも任意売却は可能ですが、競売の手続きは止めることができません。
そのため、どちらが早いかスピード勝負となることに注意が必要です。
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