離婚によって家を売る際に適したタイミングは？売却方法や注意点も解説！

離婚が決まり家を売却する場合、タイミングに迷う方は少なくありません。
離婚後と前のどちらが良いのかは、それぞれの事情や考え方によって異なります。
そこで今回は、離婚に伴う家の売却について、最適なタイミングや売却方法、注意点を解説します。
離婚を機に京都府京都市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時に家を売る際のポイント1：売却のタイミング

離婚時にもっとも悩みやすいのが、家を売却するタイミングです。
「離婚前が良いのか、離婚後が良いのか」と迷われる方も多いでしょう。
売却に適したタイミングは、それぞれの事情や考え方によって異なります。
ここでは、離婚前・離婚後それぞれのメリットや適しているケースについて解説します。

離婚前に売却するメリットと適しているケース

離婚前に家を売却する大きなメリットは、離婚後に相手との連絡が不要になる点と、新生活をすっきりとスタートできる点です。
売却には多くの決定事項が伴い、相手と相談する場面も多々あります。
離婚後に売却を進める場合、都度相手と連絡を取る必要がありますが、離婚前に売却を終えておけば、離婚後は連絡不要です。
また、売却を完了してから新生活を始められるため、精神的にも区切りがつきやすいでしょう。
このような理由から、離婚後に相手と連絡を取りたくない方や売却が完了するまで離婚を待てる方は、離婚前の売却が適しています。

離婚後に売却するメリットと適しているケース

離婚後に売却する場合のメリットは、早期に離婚できる点です。
離婚前に売却を進めると、売却完了まで離婚を待つことになります。
「できるだけ早く離婚したい」という方にとっては、離婚後に売却するほうが良いでしょう。
また、離婚後は時間的な余裕ができるため、焦らず納得のいく形で売却を進めやすくなります。
一方で離婚後も相手との連絡が必要となり、関係性によっては負担になる場合もあります。
したがって「早く離婚したい」「離婚後でも相手と連絡が取れる」「納得できる条件で売却したい」という方には、離婚後の売却がおすすめです。

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離婚時に家を売る際のポイント2：売却方法

離婚で家を売却する際は、タイミングだけでなく売却方法も大切なポイントです。
主な方法には「仲介」「買取」があり、住宅ローン残債がある場合は「任意売却」を検討する必要もあります。
それぞれの特徴を理解し、状況に合った方法を選びましょう。

売却方法①仲介

仲介は、不動産会社を介して買主を探して売却する方法です。
物件の査定を受け、不動産会社と媒介契約を結んだうえで売却活動を進めます。
売主が価格を設定でき、相場に近い価格で売却できる可能性があるのがメリットです。
一方で、売却完了まで3〜6か月程度かかることが一般的で、買主が見つからない場合はさらに期間が延びます。
離婚前の売却を希望する場合、仲介だと離婚手続きに影響が出ることもあるため、慎重に検討しましょう。

売却方法②買取

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買主探しが不要なため、スピーディーに現金化できる点がメリットで、条件が合えば1〜3週間程度で売却が完了します。
ただし、買取価格は相場の6〜7割ほどになるのが一般的で、価格よりスピードを優先したい方に向いています。
タイミングにかかわらず、早急に売却を終えたい場合に検討すると良いでしょう。

売却方法③任意売却

住宅ローンが残っている場合、売却金額でローンを完済できなければ原則として売却できません。
なぜなら、ローンを組んで購入した不動産には、金融機関の抵当権（担保権）が設定されているためです。
抵当権が付いたままでは買主に所有権を移すことができず、抵当権を外すにはローンを完済する必要があります。
もし売却金額でローンが完済できない場合は、自己資金を追加で用意するか、金融機関と交渉して任意売却の手続きを行うことになります。
ただし、任意売却では金融機関の同意が必要であり、離婚を理由に金融機関が許可しない場合もあるため早めの確認が必要です。
また、任意売却は信用情報に影響が出るなどデメリットもあることから、慎重な判断が求められます。

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離婚時に家を売る際のポイント3：注意点

家を売却する際には、思わぬトラブルを防ぐために、事前に押さえておくべき重要な注意点があります。
とくに離婚が関係する売却では、感情的な問題や法律上の手続きが複雑になりがちです。
トラブルを回避するためにも、不動産を売却する際に注意したい3つのポイントを確認しておきましょう。

注意点①財産分与のタイミングに注意する

離婚前後のいずれのタイミングでも不動産を売却することは可能ですが、財産分与のタイミングには十分な注意が必要です。
原則として、財産分与は「離婚成立後」に行うこととされています。
離婚前に家を売却して代金を分け合うと、それが財産分与ではなく「贈与」と見なされる場合があり、贈与税の課税対象になる恐れがあります。
また、財産分与の対象となるのは、あくまでも婚姻期間中に夫婦で築いた「共有財産」のみです。
たとえば、婚姻前から夫婦の一方が単独で所有していた不動産などは「特有財産」として扱われ、原則として財産分与の対象外です。
スムーズに財産分与を行うためにも、売却を進める前に対象となる財産の範囲や名義などを確認しておきましょう。

注意点②住宅ローンの残債を確認しておく

住宅ローンが残っている場合、売却金額によって残債をすべて完済できなければ、通常の売却はできません。
先述したように、不動産には金融機関の抵当権が設定されており、ローン完済と抵当権抹消は不可欠だからです。
売却金額で完済できない場合は「任意売却」を検討することになりますが、これは金融機関の同意が必要です。
また任意売却には、信用情報に延滞記録が残る、自己資金の追加が求められる可能性があるなどのデメリットもあります。
そのため、ローンの残債や現在の査定額、任意売却の可否については早めに確認し、慎重に判断することが重要です。

注意点③公正証書を作成する

離婚に伴う家の売却や財産分与について、夫婦間で口頭や私的な合意だけで進めてしまうケースがあります。
こうした口約束だけでは、後々履行されなかった場合にトラブルに発展する恐れがあるため注意が必要です。
重要な取り決めについては、必ず「公正証書」として文書化しておくことをおすすめします。
公正証書とは、公証役場で公証人が法律に基づいて作成する「公的な証明力を持つ文書」のことです。
万が一、相手方が約束を守らなかった場合でも、裁判所を通じて財産の差し押さえなどの法的措置を取ることができます。
作成には一定の手間や費用はかかりますが、売却後のトラブルを未然に防ぐためには、有効な手段と言えるでしょう。

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まとめ

離婚に伴う家の売却は、タイミング・売却方法・注意点を事前に把握しておくことが重要です。
離婚前の売却は新生活をスムーズに始めやすく、離婚後の売却はスピーディーに離婚できるメリットがあります。
売却方法は「仲介」「買取」「任意売却」から状況に合った方法を選びましょう。
また、売却時には財産分与のタイミングや住宅ローン残債の確認を欠かさず、重要な取り決めは公正証書を作成してトラブル防止に役立てましょう。
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