リースバックを利用しているときの退去のタイミングと注意点について解説

自宅を売却して資金を得たいけれど、生活環境を変えたくない方にとって、「リースバック」は有効な選択肢になります。
しかし、契約の内容によっては、ずっと住み続けることができない場合があるため注意が必要です。
そこで今回は、リースバックを利用しているときの退去のタイミングや強制退去となるケース、退去する際の注意点について解説します。
京都府京都市で自宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックを利用しているときの退去のタイミング

まずは、そもそもリースバックとはなにかといった基礎知識から確認しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスのことです。
リースバックは、自宅を売却して資金を得たあと、今度は自宅を購入した不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける仕組みになっています。
本来、売却した自宅は買主に引渡さなければなりません。
しかし、リースバックは売却してもそのまま自宅に住み続けることができるため、売却後も引っ越したくない方におすすめの方法です。
また、リースバックは、契約の内容によっては将来買い戻すこともできます。
今はまとまった資金が必要で、やむを得ず自宅を売却するけれど、生活に余裕ができたら買い戻すといったケースもあります。

リースバックにおける賃貸借契約の種類

リースバックにおける賃貸借契約は、以下の2種類です。
普通借家契約
契約期間が満了したあと、借主が希望すれば更新できる契約形態です。
契約期間は一般的に2年に設定されますが、正当な事由がない限り貸主は更新を拒否できないため、長く住み続けることができます。
定期借家契約
契約期間の満了と同時に終了する契約形態です。
貸主が同意すれば、再契約を結んで住み続けられる場合もありますが、同意を得られない場合は退去しなければなりません。

退去のタイミング

リースバックを利用している場合、退去のタイミングは以下の2つです。
契約期間が満了したときに退去する
普通借家契約で、契約期間が満了するときに更新を希望しなければ、退去することになります。
定期借家契約では、契約期間が満了したときに契約が終了するため、再契約を結ばなければ、このタイミングで退去することになります。
契約期間中に退去する
普通借家契約、定期借家契約のいずれも、契約期間中に退去することは可能です。
その場合は、契約解除になります。
ただし、中途解約が可能である旨が賃貸借契約書に明記されていることが前提です。
明記されていない場合、契約期間中に契約を解除することはできないため、賃貸借契約を結ぶ際に確認することが大切です。

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リースバックを利用しているときに強制退去になるケース

前章では、リースバックの概要や退去のタイミングについて解説しましたが、強制的に退去を求められる場合もあります。
そこで次に、リースバックを利用しているあいだに強制退去となるケースについて解説します。
強制退去となるのは、以下の2つのケースです。

• ●契約違反を犯した
• ●定期借家契約で再契約ができない

上記の2つのケースについて、具体的に解説します。

契約違反を犯した

リースバックは、自宅に住み続けられるといえども、賃貸物件を借りている状態です。
賃貸借契約で定めるルールを守らない場合は、契約違反とみなされ強制退去となります。
契約違反で多いのは、家賃の滞納です。
普通借家契約、定期借家契約のいずれであっても、家賃を滞納した場合は、強制退去を求められます。
一般的には、3か月の滞納が限度です。
ほかにも、無断で他人に貸したり、増改築したりすることも、一般的に賃貸借契約では禁止されています。
契約の内容は貸主によって異なるため、賃貸借契約書の内容をしっかりと理解し、契約違反をしないことが大切です。

定期借家契約で再契約ができない

先述のとおり、定期借家契約は更新がありません。
契約期間が満了したあとも継続したい場合は、貸主の合意を得たうえで再契約を結ぶ必要があります。
しかし、貸主の意思次第で再契約を拒否されることもあります。
その場合は、退去するほかありません。
再契約とは新たに賃貸借契約を結ぶことを意味するため、これまでの条件とは異なる可能性もあります。
たとえば、家賃がこれまでより高くなることもあり得るのです。
そういった新たな条件に借主が納得できなければ、退去することになるでしょう。
したがって、リースバックにおける賃貸借契約では、普通借家契約なのか、定期借家契約なのか、契約の形態を確認したうえで契約することが大切です。
長期間そのまま住み続けたい場合は、普通借家契約を結べるリースバックを選ぶ必要があります。
また、定期借家契約は、契約期間が満了したときに自動的に契約終了となるのが原則ですが、なかには再契約を保証する特約が付いたものもあります。
この特約が付いている場合、貸主は借主から再契約を求められた場合に拒否できません。
リースバックで定期借家契約となっている場合は、再契約の保証を付けることが可能かどうか、事前に確認することが大切です。

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リースバックを利用している方が退去するときの注意点

リースバックの契約期間中に、途中で退去したい場合は、いくつか注意しなければならないことがあります。
希望どおりに退去できるように、また退去の際のトラブルを避けるためにも、事前に注意点を把握しておきましょう。
そこで最後に、リースバックの契約期間中の退去に関する注意点について解説します。

注意点1：金銭的な負担を考える

リースバックを利用するためには、毎月の家賃が発生します。
そして、その家賃は一般的な賃貸物件の家賃より割高です。
リースバックでの家賃の負担が大きいと生活が苦しくなり、当初予定していた家を買い戻すことも困難になる可能性があります。
そこで、リースバックで支払うより家賃より安い賃貸物件に引っ越すケースも少なくありません。
しかしその場合、敷金や礼金といった初期費用や引っ越し費用などがかかります。
リースバックを継続するか、初期費用がかかっても新しい賃貸物件に引っ越すのか、トータルで考えてどちらが得なのか金銭的な負担を考えることが大切です。
また、一度退去すると買い戻しはできません。
将来自宅を買い戻す意思があるかどうかもしっかり考える必要があります。

注意点2：早めに決断する

退去を検討する場合は、引っ越し先を見つけなければなりません。
家賃の支払いが苦しいことを理由に退去するのであれば、早く決断して別の賃貸物件を探す必要があります。
なぜなら、希望条件に合った物件がすぐに見つかるとは限らないためです。
引っ越し先を探しているあいだも家賃の支払いは続くため、退去を検討する場合は早めに行動を起こすことが大切です。

注意点3：家財道具などを撤去する

退去する際には、家財道具は貸主がすべて撤去しなければなりません。
賃貸借契約で家賃を支払っているとはいえ、長年生活していた自宅なので、家財道具の量も多いでしょう。
家財道具の処分は、手間と時間がかかります。
したがって、退去を決めたら、早めにゴミなどを分別して処分し、引っ越ししやすいように準備しておきましょう。

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まとめ

リースバックには普通借家契約と定期借家契約の2種類の契約形態があり、退去のタイミングは、いずれも契約期間が満了するときです。
賃貸借契約書に中途解約を認める旨の記載があれば、契約期間中であっても退去できます。
ただし、退去する場合は、金銭的な負担や買い戻しの意思の有無をしっかり考慮したうえで、早めに決断することが大切です。
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