空き家売却後の確定申告は必要？怠った際の罰則や譲渡所得税の計算方法も解説

空き家を売却すると、場合によって確定申告が必要になります。
確定申告に馴染みがないと、「何をどう申告すればいいのか」と不安に思うこともあるでしょう。
今回は、空き家を売却する際に確定申告が必要となるケースや申告を怠った場合のリスク、譲渡所得税の計算方法について解説します。
京都府京都市で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却で確定申告は必要？

確定申告とは、1年間で得た所得に対してかかる税金（所得税）を自分で計算し、税務署に申告する手続きのことです。
この「所得」はさまざまな種類がありますが、不動産を売却して得た利益については「譲渡所得」と呼ばれます。
まずは、空き家を売却した場合に確定申告が必要になるケースについて解説します。

確定申告が必要なケースとは

空き家の売却で確定申告が必要になるのは、譲渡所得（利益）が出た場合です。
譲渡所得が発生すると、その金額に応じて譲渡所得税（所得税および住民税）が課されます。
そのため、売却した翌年に確定申告を行い、税額を正しく計算して納税する必要があります。
なお、譲渡所得とは、空き家売却により得た金額すべてを指すわけではありません。
譲渡所得は、売却価格から「取得費（購入時にかかっ費用）」や「譲渡費用（売却時にかかった費用）」を差し引いて計算します。
この計算によって譲渡所得がプラスになった場合には、会社員か自営業者かにかかわらず確定申告が必要です。
申告期限は、空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日までで、手続きは住所地を管轄する税務署で行います。

損失が出ても申告することで節税につながる

原則として、確定申告が必要なのは利益が出た場合です。
しかし、損失が出た場合でも申告することで節税につながるケースがあります。
たとえば、「損益通算」という制度を活用すれば、不動産売却で生じた損失を給与所得や事業所得などと相殺することが可能です。
これにより、その年に支払う所得税が軽減される場合があるため、損失が出た場合でも可能な限り申告することをおすすめします。
また、その年にすべての損失を相殺しきれなかった場合には、翌年以降最大3年間にわたって損失を繰り越すこともできます。

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空き家売却で必要なはずの確定申告をしなかったらどうなる？

空き家を売却して利益が出たにもかかわらず、翌年に確定申告をしなかった場合、どうなるのでしょうか。
ここでは、申告を怠った場合に起こりうるリスクについて解説します。

無申告加算税が発生する

申告期限までに確定申告を行わなかった場合、無申告加算税が課されます。
これは、期限内に税金の申告をしなかったことへの罰則的な税金で、納付額に応じて加算率が変わります。

• ●納付すべき税額のうち50万円以下の部分：15％
• ●50万円を超える部分：20％

ただし、税務署からの指摘を受ける前に自主的に申告した場合には、加算税の割合が軽減される可能性があります。
負担を抑えるためにも、申告を忘れていたことに気付いたときは、なるべく早く申告するようにしましょう。

延滞税がかかる

確定申告が遅れた場合、延滞税も併せて課せられる可能性があります。
これは、納めるべき税金の支払いが遅れたことに対する利息のようなもので、未納期間によって税率が異なります。

• ●納付期限の翌日から2か月以内：年率7.3％
• ●2か月を超えた場合：年14.6％ または「延滞税特例基準割合＋7.3％」のいずれか低いほう

延滞税特例基準割合は、その年の経済情勢により変動し、金融機関の短期貸出金利などをもとに毎年決定されます。

最悪の場合は脱税と見なされる

税金の支払い義務を無視し続けた場合、脱税と見なされることがあります。
脱税と判断されると、法的な制裁を受けるおそれがあるため、税務署からの連絡は無視しないようにしましょう。
故意に申告しなかったと認定された場合には、「5年以下の懲役」または「500万円以下の罰金」、あるいはその両方が科される可能性があります。
また、2年連続で申告が遅れると、青色申告の承認取り消しというペナルティを受けるケースもあります。
青色申告とは、一定の要件を満たした個人事業主やフリーランスが、正規の簿記に基づいて記帳し、適切に申告することで税制上の優遇を受けられる制度です。
赤字の繰越控除や65万円の特別控除などが使えなくなることで、翌年以降の税負担が重くなることも考えられます。
このようなリスクを避けるためにも、空き家売却によって利益が出た場合は、確定申告の必要性を正しく理解し、期限内に適切な手続きを行うことが大切です。
万が一、申告を忘れてしまった場合でも、できるだけ早く税務署に相談し、自主的に対応する姿勢を持ちましょう。

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空き家売却の確定申告時に必要になる譲渡所得税の計算方法

空き家の売却で利益が出た場合は、ご自身で譲渡所得税を計算し、確定申告を行う必要があります。
ここでは、その計算手順について、3つのステップで解説します。

①譲渡所得を算出する

譲渡所得税は、売却によって得られた「譲渡所得」に対して課税されるため、まずこの金額を求めます。
計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には、不動産を購入したときの代金、購入時の仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料、契約書に貼付する印紙代、測量費などが該当します。
相続で取得した空き家の場合は、取得費は被相続人が購入した金額や関連費用をもとに計算しましょう。

②控除が適用できるかを確認する

空き家の売却では、譲渡所得の負担を抑える特例や控除が複数用意されています。
たとえば「3,000万円の特別控除」を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことが可能です。
特例を利用するには条件を満たす必要があるので、国税庁のホームページで事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、特例の利用によって譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合でも、確定申告が必要です。
期限内に申告をしないと、特例を利用できなくなるため、早めに準備に取り掛かりましょう。

③譲渡所得税を計算する

控除後の譲渡所得に対して、税率を乗じて譲渡所得税を計算します。
税率は、不動産を「売却した1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。

• ●5年以下（短期譲渡）：所得税30％ + 住民税9％ + 復興特別所得税0.63％＝39.63％
• ●5年超（長期譲渡）：所得税15％ + 住民税5％ + 復興特別所得税0.315％＝20.315％

たとえば、所有期間7年で譲渡所得1,000万円の場合、税額は「1,000万円 × 20.315％ ＝ 約203万1,500円」となります。
さらに、自宅の売却で所有期間が10年以上ある場合は、以下のように軽減税率が適用されるケースがあります。

• ●6,000万円以下の部分：14.21％
• ●6,000万円超の部分：20.315％

このように、所有期間が長いほど税率が下がる仕組みになっているため、空き家を売却するタイミングを検討する際は、所有年数にも注目すると良いでしょう。

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まとめ

空き家の売却で利益が出た場合は、譲渡所得を計算し、翌年の確定申告で譲渡所得税を納める必要があります。
確定申告をしないまま放置してしまうと、無申告加算税や延滞税などの罰則が課されるだけでなく、状況によっては脱税とみなされるリスクもあります。
利益が出たかどうかに関係なく、特例を適用したい場合にも申告が必要になるため、早めに準備を進めておきましょう。
万が一申告を忘れていた場合でも、気付いた時点で対応すれば、ペナルティを軽減できる可能性があります。
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