競売物件でもリースバックは可能！利用するメリットと活用方法とは？

住宅ローンの支払いが困難などの理由で、競売にかけられるか不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
競売にかけられると安く売却されてしまうなど多くのデメリットが生じるため、早めにリースバックを検討することをおすすめします。
そこで、競売とはなにか、競売物件でのリースバック活用法やリースバックを利用するメリットを解説します。
京都府京都市で、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

競売物件でもリースバックはできる？そもそも競売とは

自宅が競売にかけられそうな場合は、早急な対処が必要になります。
なぜなら、競売によって自宅が売却され、強制退去させられる恐れがあるためです。
このような事態にぜひ活用したいのが、リースバックです。
ここでは、そもそも競売とはなにか、また競売物件にリースバックは利用できるのかを解説します。

競売とは

競売とは、住宅ローンを滞納した場合に、抵当権を設定していた不動産を裁判所を通じて強制的に売却する手続きのことです。
競売は、ローン滞納からおよそ3～6か月後の期間を経て、期限の利益の喪失が確認され、そこから約2か月ほどで物件は差し押さえられます。
物件が差し押さえられると、債権者が強制的に管理するため、所有者は自由に不動産を売却できなくなります。
さらにそこから1か月後には、「競売開始決定通知」が届き、約9か月程度で競売が完了する流れです。
競売で落札されると、売却代金はすべてローン返済に充てられます。
仮に売却代金でローンが完済できない場合は、所有者に残りのローンの一括返済が求められます。
一般的に競売は、市場価格の約50～60％で落札されるため、多くの場合で競売後もローンが残ってしまうのが現状です。
そのため、何らかの事情で自宅を手放す際は、競売をいかに回避するかが重要となってきます。

競売物件でもリースバックは可能

住宅ローンの滞納が続き債権者に競売にかけられたとしても、リースバックを利用することは可能です。
リースバックとは、自宅の売却後に買主と賃貸借契約を締結し、そのまま賃貸物件として住み続ける仕組みのことです。
生活環境を変えることなく同じ家に住み続けられる点は、リースバックの最大のメリットといえます。
このリースバックは、たとえ競売にかけられた場合でも活用することはできます。
ただし、競売の開札日までに買主が決まってしまうため、早急な対応が必要です。

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競売物件でのリースバック活用法

前述したように、競売物件であってもリースバックを活用し、そのまま住み続けることは可能です。
ただし、実際に競売の入札が始まってしまうと、リースバックができなくなる可能性もあります。
そのため、できるだけ早く対応することが重要になってきます。
ここでは、競売物件におけるリースバック活用法について見ていきましょう。

活用法①開札日前日までにリースバックで自宅を売却する

リースバックで自宅を売却することで競売を回避することができます。
リースバックは、買主が不動産会社となるため、買主を探す必要がなく、手続きを迅速に進めることが可能です。
ただし、できるだけ早くリースバック契約を締結する必要があります。
最低でも「開札日前日」までには契約するようにしましょう。
なぜなら、開札日を迎えてしまうと、競売を取り下げられなくなるためです。
誰が落札するか確定してしまうと、競売の取り下げに落札者の同意が必要になってリースバックが現実的に困難になってしまいます。
前述しているように、競売をできるだけ避けることが重要です。
競売にかけられる可能性がある場合は、できるだけ早く対処することをおすすめします。

活用法➁任意売却とリースバックの併用

住宅ローン残債が市場価格を上回る、いわゆる「オーバーローン」の場合、リースバックだけでは不動産が手放せないことがあります。
しかし、任意売却とリースバックをうまく利用することで、競売を回避できる可能性があります。
任意売却とは、売却後にローンが残る場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
つまり、借入先の金融機関に任意売却を認めてもらうことができれば、競売を避けられる可能性が高くなります。
任意売却のメリットは、市場価格で売却できるため、競売よりも高く売却できることです。
そのため、ほとんどの金融機関がより多くのローンを回収するために、認めてくれるでしょう。
このように任意売却を通してリースバックを利用できれば、市場価格に近い金額で売却できるうえに、自宅に住み続けることができるためメリットとして大きいといえます。

任意売却とリースバック併用がおすすめのケース

競売を回避できる可能性が高い「任意売却」と「リースバック」の組み合わせですが、とくに以下のような場合に併用がおすすめです。

• ●住宅ローンは支払えないけれど自宅に住み続けたい
• ●リースバックの家賃と売却後のローン残債を支払える
• ●競売までに時間的余裕がある
• ●家を売ることを近所に知られたくない

とくに任意売却とリースバックの併用で注意しなければならないのは、リースバック後は家賃の支払いとローン残債の支払いの両方が必要になる点です。
リースバックの賃料は、一般的な賃貸物件よりも割高に設定されているケースが多いのが特徴です。
また、任意売却後にローンが残った場合は、売却後も分割返済などで支払っていく必要があります。
この両方を支払うことができない場合は、併用が難しくなってしまうでしょう。

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競売物件でリースバックを活用するメリット

では、競売物件でリースバックを活用することには、どのようなメリットが得られるのでしょうか。
ここでは、リースバックを利用するメリットを3つ解説します。

メリット①現金化までが早い

リースバックのメリットとして、まず挙げられるのが現金化までが早いことです。
通常の不動産売却の場合は、売却活動などが必要になるため、3～6か月程度かかってしまいます。
リースバックは、買主を探す必要がないため、最短で2～4週間で現金化することが可能です。
現金化が早いため、競売対策として適しているといえるでしょう。

メリット➁まとまった資金を確保できる

リースバックは、自宅を売却することでまとまった資金を確保できることもメリットとして挙げられます。
まとまった資金が一括で手に入れば、早急に住宅ローンの返済に充てることが可能です。

メリット③引っ越し不要でそのまま住み続けることができる

自宅を売却したあとも、引っ越しする必要もなくそのまま住み続けられることは、リースバックの魅力の1つです。
引っ越しが必要になると、引っ越し費用やそれに伴う手間や時間が必要になってきます。
また、リースバックであれば生活環境を変える必要がないため、子どもが転校したり親が通勤で困ったりすることもありません。

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まとめ

住宅ローンの滞納が数か月続くと、債権者から抵当権に設定されている不動産を強制的に売却される競売の手続きが進められてしまいます。
競売にかけられると、市場価格の50～60％程度で売却することになるなど多くのデメリットが生じるため、リースバックの活用を検討しましょう。
リースバックは、売却後も住み続けられるだけでなく、現金化までが早いため競売を避けられる可能性が高くなります。
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