譲渡所得があると扶養控除を受けられない？不動産売却と扶養の関係を解説

不動産を相続や贈与で取得した方のなかには、「家族の扶養に入っているけれど売却しても大丈夫？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
譲渡所得の金額や状況によっては、扶養から外れずに不動産を売却できるケースもあります。
今回は、譲渡所得と扶養の関係、扶養から外れた場合のデメリット、扶養を維持しながら売却するためのポイントについて解説します。
扶養に入っている家族の不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

譲渡所得がある場合の扶養控除1：外れるものと外れないもの

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことを指します。
譲渡所得が発生すると所得が増えるため、扶養に入っている場合は「扶養から外れてしまうのでは」と心配になる方もいるでしょう。
一口に「扶養」と言っても、税制上の扶養と社会保険上の扶養があり、それぞれで扱いが異なります。
まずは譲渡所得が発生した際に扶養に影響があるのか、税金と社会保険の両面から詳しく見ていきましょう。

社会保険上の扶養は外れない

不動産売却をして譲渡所得を得ても、基本的に社会保険上の扶養から外れることはありません。
なぜなら、譲渡所得が一時的な臨時収入とみなされ、扶養判定の対象となる「継続的な収入」には含まれないためです。
社会保険の扶養条件では、年間収入が一定額未満であることが重要です。
不動産売却による収入は毎年続くものではないため、多くの場合は扶養から外れません。
ただし、判断基準は保険組合によって異なることもあるため、事前に確認することをおすすめします。

税法上の扶養は外れる可能性がある

一方で、税法上の扶養については、譲渡所得の発生により外される可能性があります。
税法上の扶養では、「配偶者控除」が設定されており、配偶者の年間合計所得が48万円以下でなければなりません。
不動産売却で48万円を超える譲渡所得が発生すると、扶養控除の対象から外れるため注意が必要です。
また、配偶者控除には「配偶者特別控除」もあり、所得が48万円を超え133万円以下の場合に段階的に控除が適用されます。
譲渡所得が133万円を超えると、配偶者控除は受けられません。
このように、不動産売却で譲渡所得が出た場合、社会保険上の扶養は維持されても、税法上の扶養からは外れることがあります。
ただし、譲渡所得は一時的なため、翌年の所得が基準を下回れば扶養に戻ることも可能です。

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譲渡所得がある場合の扶養控除2：扶養から外れた場合のデメリット

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、税法上の扶養から外れる可能性があります。
扶養から外れるとどのようなデメリットが生じるのか、外れた場合にかかる税金の計算方法もあわせて解説します。

税法上の扶養から外れるデメリット

税法上の扶養から外れると、社会保険料の負担が増えるというデメリットがあります。
扶養を外れると本人が自分で保険に加入しなければならず、これまでなかった年金や保険料の支払いが発生します。
また、扶養から外れることで配偶者控除が受けられなくなり、所得税や住民税の支払いが必要です。
さらに、納税者である夫の税負担も増えるため、場合によっては家計に大きなダメージを与える可能性があります。
加えて、配偶者手当がある会社では、譲渡所得が発生することで支給対象から外れ、収入が減るリスクもあります。

譲渡所得の計算方法

先述したように、譲渡所得が48万円を超えると扶養から外れ、税金がかかる可能性があります。
そのため、不動産を売却する際には、譲渡所得がどの程度になるのか、あらかじめ計算しておくことが大切です。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料、不動産取得税、印紙代などが含まれます。
建物の取得費を含める場合は、建物の価値は時間とともに減少するため、取得費から減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費は「建物の購入価格×0.9×経過年数×償却率」で計算し、償却率は国税庁の公式サイトで確認できます。
取得費がわからない場合は概算取得費を使い、「売却価格×5％」で計算することも可能です。
譲渡費用は、不動産の売却にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、解体費、測量費などが該当します。
これらを売却価格から差し引き、譲渡所得を算出したら、そこに税率をかけることで譲渡所得税の金額がわかります。
譲渡所得にかかる税率は所有期間によって異なり、短期譲渡所得（所有期間5年以下）は39.63％、長期譲渡所得（5年超）は20.315％です。
ここでいう所有期間とは、不動産を購入した日（取得日）から「売却した年の1月1日」までの期間を指します。
たとえば、2018年5月に購入し2023年6月に売却した場合、2023年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで税率が決まります。
この基準によって短期か長期かが判定され、適用される税率が変わるため注意が必要です。

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譲渡所得がある場合の扶養控除3：扶養から外れないための対策

不動産の売却で扶養から外れると税負担が増えるため、できるだけ扶養の範囲内で売却を進めることが望ましいです。
ここからは、扶養を外れずに不動産を売却するためのポイントを解説します。

特別控除を利用する

不動産を売却する際には、いくつかの特例が設けられています。
たとえば、自宅や相続した空き家を売却する場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が使えることがあります。
扶養に影響しないようにするには、譲渡所得を48万円以下に抑えることがポイントです。
3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得を大きく減らすことができ、48万円以下におさまるケースも少なくありません。
ただし、この特例を受けるには条件を満たす必要があるため、事前に国税庁のホームページなどで詳細を確認しておきましょう。

贈与してから不動産を売却する

特別控除を使っても譲渡所得を48万円以下に抑えられない場合や、そもそも特例が使えないときは、不動産をあらかじめ夫に贈与してから売却するという方法があります。
この方法なら、売却による所得は夫のものとなるため、妻の所得が増えず、扶養から外れる心配はありません。
ただし、夫の年間所得が1,000万円を超えていると、そもそも配偶者控除が受けられないので注意が必要です。
なお、贈与をすると夫に贈与税がかかる可能性があるため、贈与税の負担と売却後の税金を比較して、どちらが有利かを事前に検討することが大切です。

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まとめ

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、税法上の扶養から外れる可能性があります。
とくに所得が48万円を超えると、配偶者控除の対象外となり、税金や社会保険料の負担が増える場合があります。
一方で社会保険上の扶養は、一時的な譲渡所得では原則として外れません。
扶養を維持するためには、譲渡所得を48万円以下に抑えることが重要で、3,000万円特別控除などを活用するのが有効です。
特例が使えない場合は、不動産を配偶者に贈与してから売却する方法もありますが、贈与税との比較検討が必要です。
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