リースバックと任意売却の違いとは？リースバックが利用できるケースを解説

任意売却とリースバックは「どちらか一方しか選べない」と思われがちですが、実際には併用が可能です。
本記事では、リースバックと任意売却の違いやリースバックが利用できるケース、任意売却とリースバックの併用がおすすめの方について解説します。
京都府京都市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックと任意売却の違いとは？

リースバックも任意売却も住宅ローンの返済問題を解決したり、資金を確保したりといった目的で活用されますが、その仕組みやメリット・デメリットは異なります。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却した後もその家に住み続けられる仕組みです。
具体的には、リースバックをおこなっている不動産会社に自宅を売却したうえで、売却先と賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける形になります。
売却益を得られるため、まとまった資金が必要な場合や、住宅ローンの返済が難しい場合に利用されることが多いです。
リースバックの最大の特徴は、住み慣れた家を手放さずに資金が得られることです。
子どもの学区や近隣とのつながりを維持したい方にとって大きなメリットとなるでしょう。
ただし、家賃の設定によっては、売却前よりも月々の出費が増える可能性もあります。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった場合に、債権者（金融機関等）と協議して通常の売却手続きに近い形で物件を売り出す方法です。
競売に比べて、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、売却後の負債を軽減できるメリットがあります。
競売は裁判所を通じて強制的に売却されるため、相場よりも安い価格で落札されることが多いですが、任意売却なら債権者の同意を得たうえで市場に物件を出せます。
その結果、競売よりも高値がつきやすくなるのです。
任意売却後は物件を明け渡す必要があります。
売却益でローンを部分的に返済したうえで、残債務を分割返済していくことが多いです。

リースバックと任意売却の違い

両者とも「売却によって住宅ローンの問題を解消する」手段ですが、大きな違いは債権者の同意の必要性と売却後も住み続けられるかどうかです。
リースバックでは、売却後に買主と賃貸借契約を締結するため、今まで通り住み続けられます。
一方、任意売却では売却先の新しい買主に物件を引き渡す必要があるため、基本的に住み続けることはできません。
また、リースバックは任意売却とは異なり、住宅ローン返済の滞納が起こる前に資金調達手段として利用されることもあります。
任意売却は、すでに返済が困難な状況下で債権者の合意のもとにおこなわれるため、手続きには金融機関との交渉が欠かせません。
ただし、任意売却とリースバックは、併用して利用することができます。

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任意売却と組み合わせてリースバックが利用できるケースとは？

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になったときに、競売にかけられるよりも高い価格で売却できる可能性がある方法として注目されています。
一方で「住み慣れた家を手放したくない」との希望をお持ちの方も少なくありません。
そこで活用できるのが「リースバック」との組み合わせです。

任意売却を活用して自宅をリースバック会社へ売却する流れ

任意売却では、買主を自由に選べるため、リースバック会社への売却を組み合わせればローンを完済しつつ、その家に住み続けることができます。
ポイントは、リースバック会社が提示する購入価格が債権者（金融機関など）の承諾を得られる水準であるかどうかです。
債権者の同意を得るコツは、以下の3つです。

• ●リースバック会社の選定
• ●適正な売却価格の提示
• ●金融機関との交渉

任意売却物件を取り扱わない会社もあるため、まずは「任意売却可」と明言しているリースバック会社を選びます。
債権者が納得するかどうかは価格次第です。
価格が妥当であることを示す査定書や、返済計画（家賃支払いを含む）を提出し、債権者の合意を取り付けます。
競売に進む前に行動することが成功の鍵です。

リースバック会社と賃貸借契約を結ぶまでの流れ

リースバック会社との取引では、自宅を売却する売買契約と、売却後も住み続けるための賃貸借契約を同時に結びます。
任意売却で売却代金がローン残高に満たない場合、次の支払いが同時に発生します。

• ●残債の返済：売却後も残るローン残高を金融機関へ分割返済する
• ●リースバックの家賃：自宅に住み続けるための賃料をリースバック会社へ支払う

両方の支払いを長期的に継続できるか、あらかじめ家計シミュレーションをおこないましょう。
任意売却後の残債は、毎月の返済額を減らしてもらえるケースが多いです。
金融機関と相談し、無理のない返済計画を策定しましょう。

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任意売却とリースバックの併用がおすすめの方とは？

とくに任意売却とリースバックの併用がおすすめの方について、具体的なケースごとに解説します。

離婚後の一戸建ての処分でトラブル

離婚を機に、一戸建てやマンションの処分を考える夫婦は少なくありません。
ところが、不動産にはローン残高が残っていたり、名義が夫婦で共有されていたりすると、売却手続きがスムーズに進まない場合があります。
さらに、離婚後の財産分与や子どもの養育環境などをめぐり、意見の相違からトラブルになるケースも珍しくありません。
住宅ローンの返済がすでに滞りがちな場合、競売になる前に任意売却を検討すると、残債をできるだけ減らすことができます。
相場より大幅に安くなる競売に比べ、一般的な売却に近い価格で売り出せるため、離婚後の財産分与もある程度納得できるラインで落ち着きやすいでしょう。
さらに、離婚によって家を売らざるを得ない状況でも、リースバックが可能なら売却後もその家に住み続けられます。
離婚後もお子さんの学区を変えたくない、あるいは引っ越し費用を抑えたいといった事情があるなら、任意売却とリースバックの併用は大きな助けとなるでしょう。

住宅ローンを払えないけれど家に住みたい

「何とか毎月の返済を続けてきたが、収入減やリストラ、病気などの理由で今後のローン支払いが難しい」といった状況の方にとって、任意売却とリースバックの併用は有効な手段です。
競売にかかると強制退去になる可能性が高く、新たな住まいを探すための初期費用もかかります。
任意売却をおこなうと、競売よりも高めの金額で家を売却できる可能性があり、残ったローンの返済負担を軽減できます。
さらにリースバックを組み合わせれば、引っ越さずに済みますね。

家の売出しを周囲に知られたくない方

競売になると、裁判所のサイトなどに物件情報が公開され、不特定多数に家の現状を知られてしまいます。
とくに近隣住民や知人に知られると、プライバシーの問題や精神的負担が増すことを避けたい方は多いでしょう。
任意売却とリースバックの併用は、こういったデリケートな事情を抱える方にとっても、大きなメリットがあります。
任意売却は一般的な不動産売買に近い形でおこなわれるため、物件の売り出しについて大々的に広告を打たず、限られた範囲で買主を探すことも可能です。
リースバックでそのまま住み続けられれば、物理的な変化が少なく、周囲にも知られにくい環境を維持できるでしょう。

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まとめ

任意売却とリースバックの違いは、債権者の同意の必要性や売却後も住み続けられるかどうかですが、併用することも可能です。
併用できるケースは、任意売却で自宅をリースバック会社に売却し、賃貸借契約を同時に締結した場合です。
任意売却とリースバックの併用は、離婚後の住宅問題や住宅ローンの支払い困難、プライバシー保護など、さまざまな事情を抱える方におすすめの選択肢となります。
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