離婚時に家の査定が必要なケースとは？査定方法と注意点も解説

「離婚によって家の査定が必要なのか」、「ローンが残っている場合は売却できるのか」など、疑問や不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
離婚時には、財産分与が必要になるため、売却によって売却代金を分ける場合も、片方が住み続ける場合でも査定が必要になるケースが多いといえます。
そこで、離婚時に家の査定は必要なのか、査定方法や査定する際の注意点を解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時に家の査定は必要？査定が必要なケースとは

離婚時には、夫婦が婚姻中に築いた財産を分け合う財産分与をおこなうのが一般的です。
夫婦で公平にかつトラブルを回避するためには、家の価値についても把握しておくことが大切です。
ここでは、離婚時に家の査定が必要なケースを解説します。

ケース①売却して売却代金を分け合う場合

離婚時に財産分与目的で家を査定する方も多いのではないでしょうか。
平等に分けるためには、家を売却して売却代金を分け合う方法があります。
家を売却するためには、まずは不動産会社に査定を依頼し、どのくらいの価格で売却できるのか価値を知ることから始めます。
ただし、売却価格よりもローン残債が多い場合は、差額分を自己資金で賄うなどの対応が必要になるため注意が必要です。
なぜなら、家を売却するには、ローンを完済する必要があるためです。
ローンを完済することによって、不動産に設定されている抵当権を抹消することができます。
なお、自己資金で賄うことができない場合は、金融機関の同意を得て任意売却をする方法もあります。
ただし、信用情報に履歴が残るため、ローン残債が多い場合は売却について慎重な検討が必要でしょう。

ケース②家に住み続ける側が相手に査定額の半分を支払う場合

片方が住み続ける場合も、不動産査定が必要になることがあります。
なぜなら、ローンがない場合は、片方が家に住み続けることで、もう一方に評価額の半分を支払うといった財産分与の方法があるためです。
たとえば、子どもがいて生活環境を変えたくないという場合に、平等に分けるためによく利用される方法です。
この片方に支払う金額は、不動産査定の金額によって決まります。
そのため、片方が住み続ける場合も家の査定が必要です。
なお、住宅ローン残債がある場合に片方が住み続ける際は、注意しなければならない点がいくつかあります。
たとえば、夫がローンの名義人である家に妻が住み続ける場合は、滞納リスクに注意が必要です。
出て行った夫がローンを滞納してしまうと、妻が強制的に退去させられるリスクがあるためです。
また、妻が夫の連帯保証人となっている場合は、夫が滞納すると妻に請求がきます。
このように、ローン残債がある場合に片方が住み続ける際は注意しましょう。

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離婚時におこなう家の査定方法とは？

家の査定を依頼する先は、不動産会社と不動産鑑定士があります。
両者は査定方法が異なるため、ご自身に合った依頼先を選ぶようにしましょう。
ここでは、家の査定方法を解説します。

不動産会社による査定方法

不動産会社による査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定
簡易査定とは、不動産情報や公示価格、過去の取引情報などをもとに査定額が算出される方法です。
実際に物件を訪問して調査をおこなわないため、即日から3日以内に査定額を知ることができます。
ただし、あくまでも物件情報をもとに査定をおこなうため、実際に売却価格と大きく差が出る可能性があります。
そのため、簡易査定はあくまでも相場が知りたい場合に向いている査定方法といえるでしょう。
訪問査定
訪問査定とは、簡易査定で得た情報のうえに、実際に物件を訪問して査定額を算出する方法です。
建物の状態だけでなく周辺環境などから査定額を出すため、簡易査定に比べて精度が高いのが特徴です。
そのため、訪問査定は売却の意思が固まっている場合や、正確な査定額が知りたいという場合におすすめの査定方法といえるでしょう。
ただし、査定結果が出るまでに1週間程度かかる点に注意が必要です。
なお、不動産会社による査定は無料でおこないます。

不動産鑑定士による査定方法

不動産鑑定士に家の査定を依頼する方法もあります。
不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を鑑定する国家資格所有者のことです。
不動産鑑定士に依頼すれば、法的に効力をもつ鑑定評価書という書類を受け取ることができます。
公的に証明できる書類のため、どちらかが住み続ける場合の財産分与時などにも役に立ちます。
ただし、不動産鑑定士に依頼する場合は、20～30万円程度の費用がかかるため注意が必要です。
なお、不動産鑑定士による査定結果が出るまでは、2～4週間程度かかります。

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離婚時に家を査定する際の注意点

査定依頼するときは、夫婦の共有名義の家の場合や、住宅ローン残債がある場合にはとくに気を付けなければなりません。
最後に、離婚時に家を査定してもらう際の注意点を見ていきましょう。
おもに注意すべき点は以下の3つです。

• ●査定額で売却できるとは限らない
• ●住宅ローン残債が返済できるか確認する
• ●共有名義は双方の同意が必要

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点①査定額で売却できるとは限らない

査定額とは、あくまでも不動産会社が3か月程度で売れると予想した価格であるため、必ずしもその価格で売却できるわけではありません。
「査定額＝成約価格」と勘違いしている方も多いですが、売却を進める際は買主と価格交渉をおこないます。
そのため、成約価格が下がる可能性もある点を踏まえておきましょう。
仮に高い査定額を算出されても、鵜吞みにしすぎないようご注意ください。

注意点②住宅ローン残債が返済できるか確認する

住宅ローン残債がある場合は、家を売却した売却代金でローンを完済できるかどうかも確認しておく必要があります。
前述したように、家を売却するためにはローンを完済し抵当権を抹消してもらわなければなりません。
せっかく買主が見つかってもローンが完済できなければ、自己資金から賄う必要があります。
そのため、ローンがどのくらい残っており、自己資金で賄うことができるかも含めて確認しておきましょう。

注意点③共有名義は双方の同意が必要

夫婦の共有名義で家を購入している場合は、家を売却する際に双方が同意していることが必要です。
もちろん、片方の了承なしに勝手に売却することはできません。
また、どちらか一方が売却に反対している場合は、売却することはできません。
そのため、共有名義の場合は、夫婦間でしっかりと話し合うことが大切です。

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まとめ

離婚時に家を売却して売却代金を分け合う場合や、片方が住み続けるために相手にお金を支払うようなケースでは、査定が必須になります。
査定方法には不動産会社に依頼する方法と、不動産鑑定士に依頼する方法がありますが、ご自身の状況に合わせて判断することが大切です。
なお、住宅ローン残債がある場合は、売却時に完済が必要になる点、また共有名義の家の場合は双方の同意が必要になる点に注意しましょう。
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