任意売却ができないとどうなる？できないケースや競売のリスクを解説

住宅ローンの返済が苦しく任意売却を検討しているものの、任意売却ができるのか心配になっている方もおられるでしょう。
任意売却は、競売を回避する売却方法といえますが、一方で必ず利用できるとも限りません。
そこで、任意売却とはなにか、任意売却できないケースとできないとどうなるのかを解説します。
任意売却による不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンの返済ができない場合に利用できる任意売却とは？競売との違い

住宅ローンの返済が苦しく、自宅の売却を検討している方もおられるでしょう。
しかし、自宅を売却しても売却代金でローンを完済できない場合、差額を自己資金で賄う必要があり、一般的な方法での売却は難しいといえます。
そこで、売却後にローンが残る場合でも、自宅を売却できる方法があります。
それが「任意売却」という売却方法です。
ここでは、任意売却とはなにか、また競売との違いついても解説します。

任意売却とは

任意売却とは、売却後にローンが残る場合でも、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法のことです。
通常、自宅など不動産を売却する際は、ローンをすべて完済し不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
しかし、任意売却であれば、売却代金でローンを完済できない場合でも、金融機関の同意が得られれば一定の条件のもと抵当権を解除してもらうことができます。
そのため、任意売却をおこなう際は、まずは借入先の金融機関の同意を得なければなりません。
そして、同意が得られたら不動産会社に査定依頼をし、金融機関と連携を取りながら売却を進める形になります。

競売とは何が違う？

住宅ローンの支払いが難しくなり、自宅を売却して売却代金をローンに充てるといった方法には「競売」もあります。
では、任意売却と競売とは何が違うのでしょうか。
競売とは、ローンの滞納により債権者が競売を申し立て、不動産を差し押さえられたあとに強制的に売却される方法です。
つまり、所有者の意思とは関係なく売却が進められることになります。
たとえば、引っ越しの時期などは所有者の意思を考慮されず決定されるため、定められた期日に強制的に退去しなければなりません。
また、競売と任意売却では、売却価格にも大きな違いがあります。
任意売却は、一般市場で不動産を売り出すため、市場価格での取引が可能です。
そのため、高値売却も期待できるでしょう。
一方で、競売は市場価格よりも低価格で売却される傾向にあります。
したがって、任意売却よりも売却後に多くのローンが残ってしまいます。
このように競売で自宅を売却することはデメリットしかないため、もっとも避けるべき売却方法といえるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の確定申告とは？必要書類や時期などについても解説

任意売却できないケースとは？

住宅ローンの返済が苦しい場合は、金融機関の同意を得ることで任意売却できる可能性があります。
しかし、必ずしも任意売却できるとは限りません。
ここでは、任意売却ができないケースを見ていきましょう。

任意売却できないケース①金融機関の同意が得られない場合

前述しているように、任意売却は借入先の金融機関の同意が必須です。
つまり、金融機関から同意が得られない場合は、任意売却することはできません。
たとえば、金融機関にとってリスクが大きいと感じられた場合は、断られる可能性もあるでしょう。
また、そもそも銀行の方針として任意売却を認めていないところもあります。

任意売却できないケース②物件がトラブルを抱えている場合

物件自体に問題があり任意売却ができない場合もあります。
たとえば、建築基準法に違反しているような物件です。
家を建てるときには建築基準法の基準を満たしていても、増築により違法となってしまうようなケースです。
このような場合は、買主が見つかってもローンの融資が受けにくくなってしまいます。
そのため、任意売却が難しくなることもあります。

任意売却できないケース③十分に売却活動がおこなえない場合

不動産を売却する際にもっとも重要といえるのが、売却活動です。
売却活動とは、物件情報を広告や宣伝したり、購入希望者に物件を案内する「内覧」が該当します。
任意売却は競売と異なり、一般的な売却活動と同じように進めます。
そのため、売却活動が何らかの理由で十分におこなえない場合は、任意売却を実行することはできないため注意しましょう。

任意売却できないケース④時間的な余裕がない場合

住宅ローンを滞納し続けると、不動産を差し押さえ競売の申し立てをおこないます。
一般的に競売にかけられるのは、ローン滞納時から1～1年半後です。
競売にかけられてしまうと、任意売却の同意が得られたからといって、競売を止めることはできません。
仮に期限までに任意売却で売買成立しなかった場合は、競売にて売却することになります。
そのため、任意売却する時間がないような場合は、任意売却ができない可能性があるため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の費用はどれくらい？仲介手数料や印紙税についてご紹介

任意売却できないとどうなる？競売のリスクについて

では、何らかの事情により任意売却がおこなえなかった場合、どうなってしまうのでしょうか。
ここでは、任意売却ができないときのリスクについて解説します。

任意売却ができないと競売にかけられる

住宅ローンを滞納していると、いつ競売にかけられてもおかしくない状態にあります。
しかし、事情により任意売却できない場合は、金融機関によって競売の手続きが進められることになるでしょう。
金融機関は不動産に設定されている抵当権を行使し、裁判所の強制執行の申し立てをおこないます。
そして裁判所は、ローン滞納者の財産を差し押さえたあとに、不動産を競売にかける流れです。
競売にかけられると、抵当権は強制的に外れ、あとは自分の意思に関係なく売却が進められるでしょう。
売却活動をおこなう必要もないため、所有者が関与することはありません。
また、落札されれば、決められた期日までに立ち退きをする必要があります。

競売後は自己破産になるケースもある

競売での売却価格は、市場価格の7～8割程度になるのが一般的です。
そのため、競売後も多くの場合ローンが残ってしまいます。
競売にて売却されたあとに残ったローンは、原則として一括返済が求められます。
しかし、住宅ローンを滞納している方にとって、一括返済は難しいのが現実です。
仮にローンを完済できない場合は、自己破産は避けられないでしょう。
また、自己破産しても本人の返済義務はなくなりますが、連帯保証人を立てている場合は連帯保証人に一括返済の請求がいきます。
つまり、自己破産をすれば、ご自身だけでなく連帯保証人にまで迷惑をかけることになるでしょう。
このように、競売になると多くのデメリットやリスクが生じるため、ローンの返済が苦しくなったらできるだけ早く金融機関に相談して打開策を見つけることをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産を売却する前のリフォームは必要？不要だといわれる理由と有効な方法

まとめ

任意売却は、住宅ローンの返済が苦しい場合や、滞納による競売を回避するために利用すべき手段の1つです。
ただし、任意売却をおこなうには金融機関の同意が必要なこと、また物件にトラブルを抱えておらず売却活動も支障なくできることが条件です。
競売にかけられると最終的に自己破産となる可能性も否定できないため、早めに金融機関に相談することをおすすめします。
京都市で不動産売却をお考えなら地域密着20年以上の初田屋にお任せください。
創業20年以上の弊社は、京都市のエリア情報だけでなく、不動産売却に関する知識やノウハウに自信がございます。
お気軽にお問い合わせください。