リースバックできない物件とは？特徴や利用時の注意点もチェック

自宅を活用した資金調達方法として、リースバックが注目されています。
得たお金は、老後の生活費や住宅ローンの返済など、さまざまな用途に利用することが可能です。
しかし、なかにはリースバックができない物件があります。
今回は、リースバックができない物件・土地の特徴や、利用する際の注意点について解説します。
マイホームの売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックができない物件の特徴とは？

まずは、リースバックとはなにか、できない物件の特徴について解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、マイホームを売ったあと、家賃を支払いながら住み続ける方法です。
売却後に売主や不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、これまで住んでいた自宅は賃貸物件となります。
リースバックとは、売買と賃貸を組み合わせた、取引の種類です。
先述のとおり、売却金は老後の生活費として貯めておいたり、住宅ローンを完済したり、さまざまな用途に利用できます。
まとまった資金を手に入れられるのが、リースバックの大きなメリットです。

できない物件の特徴1：共有持ち分となっている

できない場合の特徴としてまず挙げられるのが、共有持ち分となっているケースです。
不動産の共有状態とは、一つの土地や建物に対して、複数の所有者がいる状態を指します。
もし、共有持ち分となっている場合、共有者全員の同意を得なくてはなりません。
誰か1人でも反対する方がいると、リースバックはできないことになります。

できない物件の特徴2：瑕疵がある場合

瑕疵があることも、リースバックできない物件の特徴の一つです。
瑕疵とは不具合のことで、下記に該当するものは利用が難しくなるといわれています。

• ●物理的瑕疵
• ●心理的瑕疵

物理的瑕疵とは、物件に生じている欠陥のことです。
雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなどが該当します。
生活するうえで、問題となる欠陥がある場合、リースバックできない可能性が高いでしょう。
心理的瑕疵とは、過去に殺人や自殺などがあった物件です。
物件自体に不具合はないものの、住むことによって心理的に不安になる場合、取り扱いが難しい不動産となってしまいます。

できない物件の特徴3：既存不適格物件の場合

リースバックできない物件の特徴として、既存不適格物件も挙げられます。
既存不適格物件とは、再建築不可や、現行の建築基準法に違反している物件のことです。
築年数が経過している建物は、昔の法律に則って建築されています。
当時は法律違反ではないものの、今の法律には違反しているケースも少なくありません。
もし、建て替えができない場合、利用するのが難しくなる可能性があるので注意が必要です。

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リースバックができない？物件の土地が原因のケースとは

続いて、土地が原因で利用できないケースについて解説します。

できない土地1：借地権付きの建物の場合

借地権付きの建物は、土地と建物で所有者が異なります。
土地の所有者が地主で、建物の所有者がご自身の場合、利用が難しくなる可能性が高いです。
借地権が絡む不動産取引は複雑になりやすく、手間や時間がかかったりします。
また、土地の所有者からの同意が得られなければ、利用するのは困難です。

できない土地2：市街化調整区域

市街化調整区域も、リースバックできない土地の一つです。
市街化調整区域とは、市街化を抑制するエリアのことで、自治体は積極的に開発をおこないません。
そのため、建物を新築する場合、自治体からの許可を得る必要があります。
不動産の評価額も低くなる可能性があるため、積極的に動いてくれる不動産会社も少ないのが現状です。
しかし、市街化調整区域でも利用できたケースがあるため、一概にできないとはいえないでしょう。

できない土地3：取り扱いエリア外

取り扱いエリア外も、リースバックができない土地の特徴です。
「首都圏のみ」「マンションのみ」という縛りがある場合、対象外の不動産は基本的に取り扱いしてもらえません。
不動産会社によって、エリアや対象物件が異なるので、注意が必要です。

できない土地4：農地の場合

農地のデメリットは、宅地への転用や移転に制限があることです。
そのため、不動産としての流通が低く、スムーズに売却できない可能性があります。
ただし、農地であっても過去にリースバックができた事例が存在します。

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リースバックが利用できる物件とわかった場合の注意点

最後に、利用できないと思っていたが、リースバックできる物件とわかった場合の注意点について解説します。

注意点1：家族や相続人に相談しておく

注意点としてまず挙げられるのが、家族や相続人に相談しておくことです。
リースバックをおこなうと、その家の所有権は売却先の不動産会社に移転することになります。
つまり、ご自身の財産ではなくなるということです。
将来的に家族が住む予定があったり、子どもが相続するつもりだったりしても、できなくなってしまいます。
あとになってトラブルにならないよう、あらかじめ相談しておくのがおすすめです。
話し合いの際は、利用するメリットや将来設計を伝えておくのが良いでしょう。
リースバックは、近年注目されているサービスであるものの、まだまだ認知度は低いといえます。
売却したあと、同じ家に賃貸物件として住み続けることができるのは、大きなメリットです。
さらに、売却金をどのように使うかも、話しておくと良いでしょう。
住宅ローンの完済や学費、老後の生活費などを伝え、理解を求めることがポイントです。

注意点2：売却価格が2～4割ほど低くなる

売却価格が2～4割ほど低くなることも、注意点の一つです。
一般的には、仲介で売ったときと比べて安く売ることになるので、手元に残るお金が少なくなります。
仮に高く売却できたとしても、そのあとに支払い続ける家賃が高くなるので注意が必要です。
一般的な賃貸物件の場合、家賃は立地や周辺相場を参考に設定されます。
しかし、リースバックの場合、考慮されるのは売却価格や利回りなどです。
そのため、高く売れても高額な家賃の支払いに悩む可能性があります。

注意点3：「定期借家契約」と「普通借家契約」どちらになるかを確認しておく

賃貸物件の契約期間は、定期借家契約と普通借家契約の2種類があります。
定期借家契約とは、更新ができず、住める期間があらかじめ決まっている契約です。
契約期間の満了とともに、入居者は退去する必要があります。
普通借家契約とは、何度も更新ができ、長く住み続けることができる契約です。
賃貸借契約を締結するとき、どちらの契約になるのかを確認しておかないと、あとで困ることになるでしょう。
リースバックの場合は、定期借家契約が用いられるケースが多いといえます。

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まとめ

共有持ち分となっている場合や瑕疵がある場合、既存不適格物件である場合など、さまざまなことが原因となり、リースバックができない物件となってしまいます。
借地権付きの建物の場合や市街化調整区域など、土地が原因で利用できないケースもあります。
家族や相続人に相談しておくことや、売却価格が2～4割ほど低くなること、契約の種類を確認しておくことなどが注意点です。
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