空き家を相続した場合の管理方法とは？デメリットや根本的な解決策も解説！

相続した不動産が空き家の場合や、空き家になりそうな場合は注意が必要です。
空き家は適切に管理をしないと、さまざまなデメリットが生じてしまうからです。
そこで今回は京都府京都市で空き家を相続する可能性のある方に向けて、空き家に必要な管理について解説します。
放置すると生じるデメリットや根本的な解決策も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

空き家を相続した際におこなう必要がある管理とは

空き家を放置していると、老朽化が急速に進んでしまいます。
そのため、空き家を相続した場合や相続した不動産が空き家になる場合は、定期的に管理をしなくてはなりません。
管理方法には、自主管理と業者委託の2種類があります。
それぞれの内容やメリット、デメリットなどを確認してみましょう。

相続した空き家の管理方法①自主管理

空き家を自主管理する場合は、換気や通水、掃除や状態チェックなどをおこないます。
換気は、空気を入れ替えて空き家にたまった湿気を逃がすために必要です。
湿気はカビやシロアリ発生の原因になるので、空き家の老朽化を防ぐために換気は重要です。
通水は水道管がさびることや、封水がなくなることを防ぐためにおこないます。
封水には下水管からの汚臭を防ぐ役割があり、封水が蒸発してなくなると空き家に汚臭が立ち込めてしまうので、定期的に水を流す必要があります。
掃除は室内だけではなく、外掃除も重要です。
空き家の周囲にゴミが散乱していたり、庭の雑草や木の枝が茂っていたりすると、近隣の住民に迷惑をかける可能性があります。
場合によってはトラブルになることがあるので、しっかりと気を配りましょう。
状態チェックでは、空き家に破損や不具合などがないかどうかを確認します。
とくに雨漏りは、すぐに対処しないと被害が大きくなってしまいます。
放置していると天井や柱などが腐り、空き家が使えない状態になってしまうかもしれないので注意しましょう。
このように、空き家管理はやることが多いうえ、月に1回はおこなう必要があるので手間がかかります。
ただし、ご自身でおこなうと業者に委託するよりは費用がかからないでしょう。

相続した空き家の管理方法②業者委託

業者に委託すると、先述した管理を代行してもらえます。
そのため、手間をかけずに空き家の老朽化を防ぐことができるでしょう。
費用がかかることはデメリットですが、それでも場合によっては業者委託のほうが適していることがあります。
たとえば、忙しくて管理の時間が取れない方には業者委託が向いています。
空き家が遠方にある場合は、交通費や行く手間を考えると自主管理は難しいので、業者委託にしたほうが良いでしょう。

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相続した空き家を放置すると生じる可能性のあるデメリットとは

空き家の自主管理には手間や時間がかかり、業者委託は費用がかかります。
そのため、「老朽化しても構わなければ、管理をしなくても良いのではないか」と思うこともあるでしょう。
けれど、空き家を放置すると、老朽化以外にもさまざまなデメリットが生じる可能性があります。
どのようなデメリットが生じるのか、確認してみましょう。

相続した空き家を放置するデメリット①資産価値が下がる

ご自身で使う予定がなければ、空き家が老朽化しても問題ないと思うかもしれません。
けれど、老朽化した空き家は資産価値が大きく下がるので、売却にも影響が生じてしまいます。
空き家を売りたくなっても、資産価値が低いと買主はなかなか見つからず、売れたとしても価格は相場よりも低くなってしまうでしょう。

相続した空き家を放置するデメリット②所有者責任が発生する

空き家の所有者には、工作物責任があります。
工作物責任とは、設置や保存に問題がある建物の崩壊などによって事故が起きた場合は、建物の所有者が責任を負うことです。
空き家を放置して老朽化が進むと、倒壊や損壊のリスクが高まります。
すると、空き家に起因する事故が発生して、所有者の責任を問われる事態になる可能性があるでしょう。

相続した空き家を放置するデメリット③特定空家に指定される

近年は空き家が増加傾向で、さまざまな問題が発生しています。
たとえば景観の悪化や害虫の発生、屋根材や外壁材の飛散や落下、放火や不審者の侵入などの犯罪発生が挙げられます。
そのため、解決策として2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、危険な空き家は特定空家に指定されることになりました。
特定空家に指定されると行政から改善に向けた助言や指導があり、それでも改善が見られないと勧告を受け、最終的には行政代執行によって強制的に解体されてしまいます。
そこまでの事態にはならなくても、特定空家に指定されると、固定資産税の特例措置である住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。
住宅用地の特例の適用がなくなると、固定資産税の負担が大幅に増えてしまうでしょう。

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相続した不動産を空き家にしないための根本的な解決策とは

空き家を放置して老朽化が進むと、使えなくなるだけではなく、さまざまなデメリットが生じてしまいます。
そのため、使用しない建物を相続した場合は、空き家にしないための根本的な解決策を講じたほうが良いでしょう。
解決策には解体と処分の2つがあるので、それぞれの方法を確認しましょう。

相続した不動産を空き家にしないための解決策①解体

使わない建物を空き家にしないための解決策の1つは、解体です。
建物を解体してしまえば管理の手間がなくなり、所有者責任を負うことや特定空家に指定されることもありません。
ただし、空き家の所有によるデメリットはなくなりますが、別のデメリットが生じます。
それは、解体費用がかかることと、固定資産税が現状よりも高くなることです。
解体費用の相場は木造住宅で1坪あたり5万円ほどなので、一般的には100万円以上かかります。
そして、建物がなくなると住宅用地の特例の適用対象外となるため、これまで適用されていた場合は固定資産税が高くなります。
そのため、土地を利用する場合は解体が有効ですが、利用しない場合は処分を検討したほうが良いでしょう。

相続した不動産を空き家にしないための解決策②処分

使わない建物を空き家にしないためのもう1つの解決策は、処分です。
処分方法には、売却と譲渡の2つがあります。
売却すると、空き家にかかる負担やリスクがなくなるうえ、売却金が手に入ります。
売却方法には不動産会社を介して買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があるので、ご自身に適した方法を選びましょう。
仲介は相場に近い金額で売れる可能性がありますが、買主が見つからないと売却できません。
買取はスピーディーに売却できますが、買取価格は一般的に相場よりも安くなります。
相続した空き家は、状態によっては買主が見つかりにくい可能性があります。
そのため、空き家の状態が比較的良い場合や高く売りたいときは仲介、早く売りたいときや売れるかどうか心配な場合は買取を選ぶと良いでしょう。
もう1つの処分方法は、譲渡です。
売却が難しい物件でも、譲渡なら処分できる可能性があります。
譲渡する場合は無償になる可能性が高く、そうなるとお金を得ることはできません。
けれど、使わない空き家をそのまま所有するよりは、無償譲渡でも手放したほうが良いと考えられます。
空き家を今後使う予定がないのなら、負担やリスクが大きくなる前にこれらの解決策を検討しましょう。

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まとめ

相続によって空き家を所有することになると、定期的に管理をしなくてはなりません。
放置していると老朽化が急速に進み、さまざまなデメリットが生じてしまいます。
そのため、空き家を今後使う予定がなければ、早めに解体や売却などの方法で処分しましょう。
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