不動産を売却する際の「現状渡し」とは？メリット・デメリットについて解説

不動産を売却する際には、損傷した箇所を売主が修繕してから引き渡すのが一般的です。
しかし、状況によっては「現状渡し」という方法で売却するケースもあります。
そこで今回は、不動産を売却する際の「現状渡し」とはどのような方法なのか、そのメリット・デメリットついて解説します。
京都府京都市で、不動産を現状渡しで売却することをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する際の「現状渡し」とは

まずは、不動産の「現状渡し」とはどのような売却方法なのか、また売却後の売主の責任について解説します。

現状渡しとは

不動産の現状渡しとは、文字どおり、現在の状態のまま不動産を引渡すという意味です。
不動産を購入する方にしてみれば、傷や損傷した箇所がない物件を購入したいと考えるでしょう。
そのため、一般的には、傷や損傷した箇所がある物件は、売主が修繕したあとに売り出したほうがスムーズです。
しかし、中古物件の場合は、修繕せずに現状渡しで売却するケースもよくあります。
この現状渡しについては、不動産全体をそのまま売却するケースもあれば、敷地内の手入れはするが建物は現状で引渡すといった部分的なケースもあります。

売主の責任は問われないのか

現状渡しの場合は、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却後に契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合であると判断されると、買主から損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
ただし、契約書に瑕疵が記載されていれば、契約不適合責任を問われることはありません。
したがって、契約不適合責任を回避するためには、現在の物件の状況をしっかり把握し、契約書に盛り込むことが大切です。

告知義務について

契約不適合責任を回避するために、物件に存在する瑕疵を買主に告知する義務があります。
告知義務の内容は、買主の購入の判断を左右するようなことです。
雨漏りや基礎に生じたひび割れなどの「物理的瑕疵」だけでなく、殺人や自殺などで人が亡くなった過去がある「心理的瑕疵」や、騒音や振動がある「環境的瑕疵」も対象です。
つまり、買主が契約前に知っていれば購入しなかったと感じるようなことについては、告知しなければなりません。
告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われます。
したがって、不具合や事件などについて、どんな些細なことでも売主が知っていることは付帯設備表や物件状況報告書に記載して告知する必要があります。
付帯設備表や物件状況報告書のフォーマットは、不動産会社が準備しますが、物件に関することは売主が責任をもって記載するのが基本です。

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不動産を現状渡しで売却するメリット

次に、現状渡しで不動産を売却する際の、売主と買主の双方のメリットについて解説します。

売主側のメリット

売主側のメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。
修繕のコストがかからない
修繕したあとに引渡す場合は、当然のことながら修繕費用が必要です。
不動産を売却する際には、仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。
引っ越し費用も考えておかなければなりません。
そのうえ修繕費用もかかるとなると、売却するためのコストがかさみます。
また、大がかりなリフォームをおこなった場合、その費用が売却価格に上乗せできるとは限りません。
つまり、リフォーム費用は売主の持ち出しになる可能性があるのです。
しかし現状渡しであれば、修繕費用を準備する必要がないため、売却時のコストを抑えられます。
早期売却ができる
修繕の内容によっては、何日もかかる工事をおこなわなければならない場合もあります。
施工業者を探したり、相見積もりをとったりしたうえでスケジュールを調整することになれば、工事が始まるまでにも時間がかかるでしょう。
現状渡しの場合は、そのような期間が不要です。
不動産会社の査定価格に納得すれば、すぐに売却活動に入れるため、早期売却を目指せます。
買取であれば契約不適合責任の心配がない
現状渡しの場合、契約書に瑕疵が漏れているケースも考えられます。
もし契約書に記載していなかった瑕疵が見つかれば、契約不適合責任を問われます。
しかし、不動産会社の買取で売却する場合は、契約不適合責任は免除されるのが一般的です。
買取でも知っている瑕疵は告知すべきですが、法的責任を心配する必要がありません。

買主側のメリット

買主側にも、以下のようなメリットがあります。
自分好みにリフォームできる
最近は、リフォームやリノベーションを前提に中古物件を購入する方が増えています。
そのような買主にとっては、売主が修繕するより、そのままの状態で購入したほうが自分好みにリフォームできます。
早く購入できる
売主側のメリットでも解説しましたが、現状渡しであれば、修繕に時間をかける必要がありません。
これは、早く購入したい買主にとってもメリットになります。
リフォーム済み物件より安く購入できる
現状渡しは、修繕後に引渡す物件より価格が安くなるのが一般的です。
したがって、買主側にとっては安く購入できる点もメリットの1つです。

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不動産を現状渡しで売却するデメリット

前章では、売主と買主の双方のメリットについて解説しましたが、現状渡しで売却する際にはデメリットも生じます。
不動産売買は大きなお金が動く取引であるため、デメリットについても把握し、理解したうえで検討しましょう。

売主側のデメリット

現状渡しで不動産を売却する場合、売主側にはほとんどデメリットがありません。
ただし、先述のとおり契約不適合責任には注意が必要です。
物件の状態をしっかりと把握し、告知しなければならないことを頭に入れておきましょう。
また、不動産会社の買取を利用する場合は、売却価格が仲介で売却する場合の相場の7割～8割ほどになるのが一般的です。
これは、不動産会社が物件を買い取ったあと、リフォームをおこなって再販売するためです。
したがって、現状渡しでも高値売却を目指したい場合は、仲介を依頼すると良いでしょう。

買主側のデメリット

買主側には、以下のようなことがデメリットに感じるでしょう。
不具合が生じる場合がある
現状渡しで購入する場合、物件に不具合が生じる可能性があります。
そのことに合意したうえで購入したといえ、あとで修繕費用が必要になるかもしれません。
また、不具合について買主に確認しなければならないことが発生する可能性もあり、その手間が煩わしく感じる場合もあるでしょう。
リフォームしないと入居できない
自分好みにリフォームするつもりで現状渡しの不動産を購入した場合、リフォーム工事が完了するまで入居できません。
その間の住まいや費用なども考えなければならないでしょう。

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まとめ

不動産を売却する際には、傷や損傷した箇所を修繕せずに、そのままの状態で売却する「現状渡し」という方法があります。
現状渡しは、売主にとっては売却時のコストを抑えて早期売却を目指せるメリットの多い売却方法ですが、契約不適合責任に注意しなければなりません。
買主にとっては、購入後に不具合が生じる可能性やリフォーム費用がかかることなどがデメリットであるため、自分好みにリフォームしたい方や安く購入したい方に向いているといえるでしょう。
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