共有名義の土地は売却できる？分筆の手順や費用についても解説

共有名義で所有している土地を売りたいものの、意見がまとまらずお困りではありませんか。
共有名義の土地は単独で自由に処分できないため、そのまま放置すると権利関係がさらに複雑化し、将来大きなトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、共有名義の土地を売却する3つの方法や分筆して売る手順と費用、さらに分筆できない場合の解決策について解説します。
共有名義の土地をトラブルなくスムーズに手放したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

共有名義の土地を売却する3つの方法と流れ

共有名義の土地をスムーズに手放すためには、まず売却における主な選択肢とそれぞれの特徴からおさえるべきです。
まずは、共有名義の土地を売却する3つの方法と具体的な手続きの流れについて解説していきます。

全員同意の交渉術

土地全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、一般の買主に広く紹介でき、市場価格に近い条件を目指せます。
まず登記事項証明書で氏名や持分割合を調べ、亡くなった方の名義が残るときは相続登記を進めましょう。
不動産会社の査定を全員に示し、希望価格や売却時期、諸費用の負担、代金の分配方法を話し合うことが大切です。
合意内容は書面に残し、代表者に任せる場合は委任状や印鑑証明書などをそろえましょう。
その後は媒介契約を結んで買主を探し、売買契約と代金決済を経て土地を引渡す流れとなります。

持分売却の注意点

共有持分とは土地全体に対する権利の割合で、自分の持分なら原則として他の共有者の同意なく売却できます。
ただし、買主が土地全体を自由に使えるわけではなく、共有持分を扱う専門の買取業者への相談が中心となるでしょう。
価格は土地全体の評価額に持分割合を掛けた金額より低くなる場合があり、共有者との調整費用も影響します。
複数の業者に査定を依頼し、価格の根拠や契約条件も比較して、売却先を選ぶことが大切です。
契約後は代金決済と持分移転登記を進めますが、新たな共有者がくわわることも踏まえて判断しましょう。

共有者間売買の手順

自分の持分を他の共有者に売れば、土地を残したい方の希望に応えつつ、共有関係を整理できます。
買い取る方がすべての持分を取得すれば単独所有になりますが、購入資金の確保や融資の利用可否は事前に確認しましょう。
親族同士でも不動産会社の査定で適正な価格を決め、著しく安い金額で売ると贈与税が生じる可能性に注意が必要です。
合意後は売買契約書に対象の持分、代金、支払日、登記の時期を明記し、取引内容を記録に残します。
支払いは銀行振込など記録が残る方法を選び、司法書士と書類を確認して持分移転登記を進める流れです。

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共有名義の土地を分筆して売却する手順と費用

前章では共有名義の土地を売却する3つの方法について述べましたが、他の共有者と切り離して自分の判断で売却できる分筆という選択肢も気になりますよね。
ここでは、共有名義の土地を分筆して売却する具体的な手順と費用を抑えるコツについて解説します。

分筆と所有権の基礎

分筆とは、登記上の1つの土地を複数に分け、それぞれに地番を付ける手続きです。
ただし、分筆しただけでは各区画の共有名義は変わらず、自分の土地として自由に売ることはできません。
単独所有にするには全員で共有物分割に合意し、持分を移す所有権移転登記まで済ませる必要があります。
2人で共有する土地なら、どちらがどの区画を取得するか決め、面積だけでなく道路への接し方や日当たりによる価値の差も考えましょう。
取得する土地の価値によって税金が生じる場合もあるため、分割案を確定する前に税理士へ相談すると安心です。

分筆費用の抑え方

分筆には土地家屋調査士の測量・分筆登記と、司法書士の所有権移転登記などの費用がかかります。
確定測量は隣地が個人や会社なら35万円～60万円程度、公共用地を含む場合は50万円～80万円程度が目安です。
増える1筆の分筆登記報酬と、所有権移転登記の報酬はそれぞれ5万円～10万円程度で、税金は別途確認しましょう。
以前の測量図や境界確認書、境界杭の情報を用意すると、調査や書類確認の重複を減らせる場合があります。
見積もりと業務範囲を比較し、共有者間の費用分担も事前に決めておくことが大切です。

分筆から売却の流れ

最初に法務局の資料や役所の道路・建築情報を調べ、共有者全員で分割案を話し合います。
次に土地家屋調査士へ測量を依頼し、隣地の所有者と境界を確認しますが、道路や水路に接する場合は役所との調整も必要です。
境界が確定したら地積測量図を作成し、土地家屋調査士が法務局へ分筆登記を申請します。
その後は共有物分割の合意にしたがって司法書士が所有権移転登記を進め、単独名義の区画の売却を不動産会社へ依頼しましょう。
測量から登記には3か月～5か月程度、売却まで含めると6か月～1年程度を見込むことが大切です。

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分筆できない共有名義の土地のリスクと解決策

ここまで共有名義の土地の売却方法や分筆の手順を解説しましたが、土地の条件によっては、分筆できない事例がある点もおさえておきましょう。
最後に、分筆できない共有名義の土地が抱えるリスクと実践的な解決策について解説していきます。

分筆を阻む主な要因

境界が確定していない筆界未定の土地は、そのままでは分筆できず、隣地との境界確認などが必要です。
最低敷地面積を定める地域では、分筆登記ができても、分けた土地に建物を建てられない場合があります。
建築には原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があり、接道条件を満たさない分け方に注意しましょう。
既存の建物をまたぐ境界や細長すぎる区画も利用しにくいため、建物の位置と土地の形を考慮することが重要です。
抵当権がある土地は分筆後も担保が残るため、売却区画の抵当権を外す条件を金融機関に確認しましょう。

分筆不能時の代替策

分筆が難しくても全員が同意すれば、土地全体を一括売却し、諸費用を引いた代金を持分割合で分けられます。
分筆費用を抑えられ、分けると建築条件を満たせない土地にも適した方法です。
土地を残したい共有者がいるなら、他の持分を買い取る方法もありますが、購入資金の確保が欠かせません。
協議がまとまらなければ弁護士に共有物分割請求を相談でき、裁判所の判断で競売となると市場価格より安くなる可能性があります。
所在不明の共有者がいるなら、持分取得や全体売却の制度を利用できる場合もあり、専門家への確認が必要です。

専門家への相談時期

分筆を考え始めたら土地家屋調査士と不動産会社へ相談し、測量の必要性や売却の見込みを確かめましょう。
役所では道路や最低敷地面積の条件を調べ、登記事項証明書で共有者の持分割合や抵当権の有無を整理します。
分割案が固まったら、税金は税理士、所有権移転登記と必要書類は司法書士に相談すると良いでしょう。
共有者と意見が合わない場合や連絡が取れない方がいるなら、早めに弁護士へ相談することが重要です。
売却までの固定資産税や草刈り費用の分担も書面に残し、分筆と一括売却の手取り額を比べて判断しましょう。

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まとめ

共有名義の土地の売却には全体売却や持分売却、共有者間売買の3つの方法があり、それぞれの特徴や注意点を踏まえて共有者と十分に協議し、手続きを進めることが大切です。
また、土地を分筆して単独所有で売却する場合は、確定測量や分筆登記だけでなく共有物分割による所有権移転登記も必要となるため、相応の費用と期間を見込んでおきましょう。
境界未確定や接道義務などの条件で分筆が難しい際は、一括売却や代償分割といった代替策も視野に入れ、早めに不動産会社や各専門家へ相談して解決策を探ると良いでしょう。
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