高齢者のリースバックのメリットは？条件や注意点も解説

充実した老後の生活資金に不安を感じて、住み慣れたご自宅の売却でお困りではありませんか。
長年暮らした愛着のある家から引っ越したくない一方で、医療費や生活費など将来のためにまとまった資金を確保したいと悩まれる方は多くいらっしゃいます。
本記事では、ご自宅にそのまま住み続けながらまとまった資金を得られる「リースバック」という仕組みについて、高齢者の方が利用するメリットや事前に知っておくべき条件、注意点を解説します。
これからの豊かな老後生活に向けて、無理のない資金づくりと安心できる住環境の維持を両立させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

老後資金と住み慣れた家を確保するメリット

リースバックを検討する際、高齢者が得られるメリットには主に資金と住環境の確保があります。
まずは、リースバックで老後資金と住環境を両立させるメリットについて解説していきます。

老後資金の確保と仕組み

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却したあと、新しい所有者と賃貸借契約を結び、同じ家で暮らし続ける仕組みです。
売却代金は一括で受け取れるため、生活費や医療費、介護費など、老後に必要となる幅広い支出へ活用できます。
また、住宅ローンなどの借り入れ金を整理し、毎月の返済負担を見直す目的でも利用しやすいでしょう。
所有権を手放した後は、今後固定資産税や都市計画税を負担する必要がなくなります。
さらに、外壁や屋根など建物全体に関わる大規模修繕は、原則として所有者側が対応します。
そのため、まとまった資金を確保しながら、住居にかかる将来の支出を整理しやすい点が魅力です。

今の家に住み続ける安心

住み慣れた自宅で暮らし続けられる点は、高齢者にとってリースバックの大きな安心材料の1つです。
引っ越しをすると、生活動線や周囲の環境が大きく変わり、とくに高齢になってからは心身に負担を感じることがあります。
一方、同じ家に住み続ければ、かかりつけの病院や近所の店舗をこれまで通り利用できます。
また、ご近所との交流や地域活動も維持しやすく、日々の暮らしのリズムを変えずに済むでしょう。
さらに、一般的な売却のように購入希望者の内見対応を繰り返す必要がなく、周囲に事情を知られにくい点も特徴です。
そのため、生活環境や人間関係を保ちながら資金を確保したい方に向いています。

相続対策としての活用法

自宅を生前に現金化しておくと、不動産のまま相続する場合より財産を分けやすくなり、家族の調整を進めやすくなります。
お子さまがすでに住まいを所有している場合は、将来の空き家管理や処分の負担を減らせる点もメリットです。
ただし、リースバックの買取価格は、市場価格の6割〜8割程度になるケースがあります。
また、長く住み続けるほど家賃の支払いが続くため、売却代金の残り方にも注意が必要でしょう。
さらに、不動産を現金化すると、相続税の評価方法が変わり、税負担に影響する場合もあります。
そのため、家族で資金の使い方を話し合い、必要なら税理士などの専門家へ確認することが大切です。

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リースバックを利用するための条件と審査基準

前章ではリースバックの利点について述べましたが、実際に利用できるかどうかも気になりますよね。
ここでは、リースバックを利用するための主な条件や、審査のポイントについて解説します。

ローン残債と完済の要件

住宅ローンが残っている場合でもリースバックは利用できますが、売却代金でローンを完済できることが基本条件です。
住宅ローンを利用している不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
買い手が安心して所有権を取得するには、この抵当権を抹消する必要があり、残債の一括返済が求められます。
買取価格がローン残高を上回れば、売却代金から全額返済できるため比較的手続きを進めやすいでしょう。
一方、残高のほうが高い場合は、不足分を自己資金などで補う必要が生じます。
そのため、まずは金融機関から残高証明書を取得し、査定額と比較して利用できる見込みを確認することが重要です。

家賃支払い能力の審査

売却後は毎月の家賃が発生するため、不動産会社や保証会社は、継続して家賃を支払えるか確認します。
公的年金が主な収入でも利用できる場合がありますが、収入に対する家賃の割合は重要な項目です。
また、各種ローンやクレジットカードの支払い状況などを確認されることもあります。
たとえば、家賃が月10万円なら年間120万円となるため、生活費や医療費をくわえた収支で考える必要があるでしょう。
さらに、売却代金だけを家賃の原資にすると、長く住むほど手元資金は減っていきます。
そのため、年金収入や将来の支出を含め、何年程度なら無理なく住み続けられるかを先に試算しておくことが大切です。

建物の状態と権利の調査

リースバックの審査では、建物に大きな不具合がなく、将来も一定の資産価値を保てるかが確認されます。
雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害などがある場合は、修繕費や販売への影響を踏まえて判断されるでしょう。
また、騒音や悪臭といった住環境の問題、再建築が難しい物件なども調査対象です。
さらに、借地権付きの物件や共有名義の不動産では、売却に必要な権利関係を確認する必要があります。
隣地との境界が不明確な場合も、手続きに時間がかかることがあるため注意が必要です。
そのため、登記簿謄本や権利証、過去の修繕履歴などを事前に整理し、不動産会社へ正確に伝えておくと進めやすくなります。

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契約前に知るべき高齢者特有の注意点と対策

ここまで利用するための基準などを解説しましたが、契約時のリスクや注意点もおさえておきましょう。
最後に、高齢者がリースバックを契約する際に気をつけたい注意点について、しっかりと解説していきます。

各種契約条項の確認項目

リースバックでは、自宅を売却する契約と、その家を借りる賃貸借契約を同時に結ぶため、双方の条件を細かく確認することが大切です。
将来、自分や家族が買い戻す場合は、買い戻し特約の有無や期限、価格の決め方を契約書で確認しましょう。
買い戻し価格は、売却価格より高く設定されることが多いため、資金計画が欠かせません。
また、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、更新や契約終了の扱いが異なります。
とくに定期借家契約では、期間満了後に必ず再契約できるとは限りません。
そのため、長く住み続けたい方は、契約期間や再契約の条件、家賃改定まで書面で確認しておくことが重要です。

家族の同意と権利の関係

リースバックを進める前に、売却理由や契約条件を家族へ説明し、考えを共有することが大切です。
家族に知らせずに売却すると、その家を相続するつもりだった親族と認識が食い違う可能性があります。
また、配偶者や兄弟などとの共有名義であれば、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対する場合は手続きを進められないため、名義や持分を確認して早めに話し合いましょう。
さらに、判断力に不安がある場合は、成年後見制度の利用を検討する方法もあります。
利用すると、家庭裁判所が選任した成年後見人などが財産管理を支援するため、専門家へ相談しながら進めると安心です。

退去リスクと保証の備え

家賃の支払いが滞ると、契約解除につながる可能性があるため、無理のない家賃設定が重要です。
売却代金だけでなく、医療費や介護費も見込み、長期の収支を確認しておきましょう。
また、物件の所有者が変わった場合でも、賃借人としての権利は原則として新しい所有者へ引き継がれます。
ただし、定期借家契約では契約期間の満了後に再契約できず、退去が必要になる場合があります。
さらに、物件が第三者へ売却される可能性も踏まえ、通知の有無や再契約条件の扱いを契約書で確認することが大切です。
そのため、保証会社の条件も含め、口頭説明だけで判断せず、不動産会社や専門家と書面を確認しましょう。

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まとめ

リースバックを活用すると、住み慣れた自宅で暮らしながら自由な老後資金を確保でき、将来の相続をスムーズに進める対策としても大変有効です。
制度を利用するには売却代金による住宅ローンの完済が基本条件となるほか、安定した家賃の支払い能力や物件の資産価値なども厳しく審査されます。
トラブルを防ぐためにも、ご家族の同意を得たうえで賃貸借契約や買い戻しの条件を細部まで確認し、長期的な資金計画を立てておくと安心でしょう。
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