不動産査定が高すぎる理由とは？査定時にチェックすべきポイントを解説

不動産を売却する際、不動産会社に査定を依頼すると、会社によって数百万円も査定額が異なることがあります。
特に相場よりも明らかに高すぎる査定額を提示された場合、冷静に判断することが重要です。
そこで、不動産査定額が高すぎたり低すぎたりする理由、高すぎる査定額を鵜呑みにしてはいけない理由、そして査定額をチェックする際のポイントを解説します。
これから京都府京都市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産査定額が高すぎる理由とは？

不動産査定額は不動産会社によって高すぎたり、逆に低すぎたりすることがあります。
しかし、これにはいくつかの明確な理由があります。
ここでは、不動産会社によって査定額が大きく異なる理由について見ていきましょう。

理由①使用する算出法が異なるため

不動産査定には主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの算出方法があり、どの方法を採用するかによって査定額は大きく変動します。
取引事例比較法は過去の類似物件の取引価格を参考にする方法で、居住用不動産でもっとも利用されています。
原価法は建物の再調達価格から経年劣化を差し引いて算出する方法で、新築物件や特殊な建物に適用されることが多いです。
収益還元法は投資用不動産に用いられ、将来得られる収益を基に価格を算出します。
このように、不動産会社によって重視する算出法が異なるため、同じ物件でも査定額に差が生じるのです。

理由➁契約を取るため

一部の不動産会社は、売主との媒介契約を獲得するために、意図的に相場よりも高すぎる査定額を提示することがあります。
これは「高額査定」と呼ばれる営業手法で、売主の期待を膨らませて自社と契約させることを目的としています。
実際には、契約後に「買い手が見つからない」という理由で値下げを提案してくるケースが多く見られるでしょう。
高すぎる査定額を提示する会社は、実際の販売力や市場分析力ではなく、契約獲得を優先している可能性があるため注意が必要です。

理由③経験や取扱実績が異なるため

不動産会社の経験や地域での取扱実績の違いも、査定額のばらつきに影響します。
その地域での販売実績が豊富な会社は、細かな市場動向や買主のニーズを把握しているため、より精度の高い査定ができます。
一方、経験が浅い担当者や、その地域での実績が少ない会社は、適切な相場感を持っていない可能性が高いでしょう。
また、マンションを得意とする会社と一戸建てを得意とする会社では、物件タイプによって査定の精度が変わってきます。
このように、会社の専門性や実績によって査定額に差が出るため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の確定申告とは？必要書類や時期などについても解説

高すぎる不動産査定額を鵜呑みにしてはいけない理由

査定額が高いことは一見魅力的に思えますが、安易に高額査定を信じて売却活動を始めると、かえって不利な結果を招く可能性があります。
ここでは、なぜ高すぎる査定額を鵜呑みにしてはいけないのか、その理由を解説します。

売却価格は売主と買主の交渉で決まるから

不動産の査定額はあくまで「この価格であれば売却できる可能性がある」という不動産会社の見解であり、実際の売却価格を保証するものではありません。
最終的な売却価格は、売主と買主の交渉によって決定されます。
市場相場とかけ離れた高すぎる価格設定をしても、買主が納得しなければ売買は成立しません。
査定額と実際の成約価格には差があることが一般的で、特に相場よりも高く設定した場合、交渉の過程で大幅な値下げを求められる可能性が高くなります。

購入希望者が見つかりづらくなるから

物件を探す購入希望者は、エリアや価格帯で検索をかけて物件を絞り込みます。
相場よりも高すぎる価格設定をしていると、同じエリアの類似物件と比較して割高に見え、そもそも内覧の候補にすら入らない可能性があります。
購入希望者は複数の物件を比較検討するため、明らかに高すぎる物件は最初から選択肢から外されてしまうのです。
結果として、本来であれば興味を持ってくれたはずの購入層にすら物件情報が届かず、売却のチャンスを逃してしまうことになります。

後から値下げすることになるため

高すぎる価格で売り出して購入希望者が現れないため、数か月後に値下げをするというケースは珍しくありません。
しかし、一度値下げをした物件は「売れ残り物件」というネガティブなイメージを持たれやすく、値下げ後も売却に苦戦することがあります。
購入希望者は「なぜ値下げしたのか」「物件に何か問題があるのでは」と疑念を抱くからです。
また、市場に長く残っている物件は、さらに値下げ交渉の余地があると判断され、適正価格まで下げても強気の価格交渉をされる可能性が高くなります。
つまり、最初から適正価格で売り出した方が、結果的に早く高く売却できることが多いのです。

▼この記事も読まれています
不動産売却の費用はどれくらい？仲介手数料や印紙税についてご紹介

高すぎる不動産査定額をチェックする際のポイント

高すぎる査定額を提示された場合、信頼できる査定額かどうかを見極める必要があります。
ここでは、不動産査定額をチェックする際のポイントを解説します。

ポイント①査定の根拠を尋ねる

信頼できる不動産会社は、査定額の根拠を明確に説明できます。
単に「このエリアの相場がこれくらいです」という曖昧な説明ではなく、具体的な取引事例や査定の算出プロセスを示してくれるかどうかが重要です。
どの類似物件を参考にしたのか、物件のどの点を評価してプラス査定としたのか、逆にどの点がマイナス要因になったのかを詳しく説明してもらいましょう。
査定書に根拠が詳細に記載されているか、質問に対して論理的に答えられるかをチェックすることで、その査定額の信頼性を判断できます。

ポイント➁データや市場需要を考慮しているか

客観的なデータや市場需要の分析に基づいた査定かどうかも重要なチェックポイントです。
信頼できる不動産会社は、レインズ(不動産流通標準情報システム)などの公的なデータベースや、独自の取引データを活用して査定をおこないます。
また、周辺で現在売り出し中の類似物件の価格も必ず確認しましょう。
同じエリア、同じような条件の物件がどのくらいの価格で売られているかを調べることで、提示された査定額が妥当かどうかの判断材料になります。

ポイント③不動産会社の販売実績や専門性

不動産査定額をチェックする際は、査定を提示した不動産会社の販売実績や専門性も重要な判断材料となります。
その地域での過去の成約実績が豊富な会社は、地域特有の相場感や買主の傾向を熟知しており、より現実的な査定額を提示できます。
また、マンション専門、一戸建て専門など、物件タイプに特化した会社は、その分野における精度の高い査定が期待できるでしょう。
高すぎる査定額を提示する会社よりも、適正な査定額と確かな販売力を持つ会社を選ぶことが、成功する不動産売却への近道です。

▼この記事も読まれています
不動産を売却する前のリフォームは必要？不要だといわれる理由と有効な方法

まとめ

不動産査定額が高すぎる場合、算出方法の違いや契約獲得のための営業戦略、会社の経験不足などが理由として考えられます。
高すぎる査定額を鵜呑みにすると、購入希望者が見つからず、値下げ後も売れにくくなるという悪循環に陥る可能性があるため注意が必要です。
査定額をチェックする際は、根拠の明確性やデータや市場需要の分析などを総合的に判断し、適正な価格での売却を目指しましょう。
京都市で不動産売却をお考えなら地域密着20年以上の初田屋にお任せください。
創業20年以上の弊社は、京都市のエリア情報だけでなく、不動産売却に関する知識やノウハウに自信がございます。
お気軽にお問い合わせください。