相続の際に知っておきたい無道路地とは？相続税評価額の計算方法も解説

土地のなかには、通常よりも評価額が下がるものがあります。
評価額が下がる土地は資産価値が低くなりますが、相続税の税額も下がるので税金の負担は軽減するでしょう。
そこで今回は、そのような土地の1つである無道路地について解説します。
相続税評価額の計算方法なども解説しますので、京都府京都市で相続した土地が無道路地だった方はぜひご参考にしてください。

通常よりも評価額が下がる無道路地の特徴とは

基礎控除額以上の財産を相続した場合は、相続税が課されます。
相続財産に不動産が含まれる場合は、相続税評価額をその価額とします。
相続税評価額は不動産の立地や形状などによって変わり、需要の少ないエリアや使いにくい形状の土地などは評価が下がるでしょう。
無道路地も評価が下がる土地の1つであるため、相続した際は相続税の負担が軽減します。
ただし、無道路地に該当することを知らないと正しく評価できず、本来よりも多くの税金を納めてしまう可能性があります。
そこで、無道路地とはどのような土地なのか、特徴を確認しておきましょう。

無道路地とは

無道路地とは、都市計画区域内にある土地のうち以下の条件を満たす土地です。

• ●建築基準法上の道路にまったく接していない
• ●接道義務を満たしていない

無道路地を理解するうえでのポイントは、「都市計画区域」「建築基準法上の道路」「接道義務」の3点です。
これらのポイントについて、それぞれ確認しておきましょう。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市計画法により国土交通大臣や都道府県知事が指定する都市計画を進めるエリアのことです。
市街化を優先的におこなう「市街化区域」と農地や森林を守るために市街化を抑えている「市街化調整区域」、どちらにも該当しない「非線引区域」の3種類があります。
無道路地かどうかを調べる際は、まず都市計画区域に該当するかを確認しましょう。

建築基準法上の道路とは

無道路地であるかどうかの判断基準となる建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条に定める道路のことです。
たとえば、国道や都道府県道などが該当する42条1項1号道路や、都市計画法や土地区画整理法などにより作られた42条1項2号道路などがあります。
相続した土地が道路に接している場合でも、その道路が建築基準法上のものであるかどうかを確認することが必要です。

接道義務とは

接道義務とは、建物のある敷地は道路に2m以上接していなければならない義務のことです。
火事や急病の際に、消防車や救急車などの緊急車両が通行できるように定められています。
都道府県によっては、独自の基準が設けられていることがあり、その場合は道路に2m以上接していても違反になる可能性があるので注意しましょう。

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通常よりも評価額が下がる無道路地に該当する土地とは

無道路地の特徴を確認すると、どのような土地なのか漠然とイメージできたかもしれません。
より判別しやすくなるように、該当する土地を具体的に確認してみましょう。

①接道部分や一部の間口が2m未満の土地

接道部分が2m未満の場合は、建築基準法上の接道義務に違反しているので、無道路地に該当します。
また、一部の間口が2m未満の場合も同様です。
たとえば、道路に接する部分は3mであっても、敷地までのどこかに1.5mの部分があると、緊急車両などの通行は困難でしょう。
このような場合も無道路地とみなされるので、覚えておきましょう。

②都道府県が設ける接道義務に違反している場合

先述のとおり、接道義務は都道府県が独自の基準を設けていることがあります。
その場合は、都道府県の基準に違反していると無道路地だとみなされます。
たとえば、東京都で定められている基準では、路地部分の長さが20m以上の場合は間口が3m以上必要です。
そのため、間口が2mでも路地部分の長さが20m以上ある場合は、無道路地に該当するとみなされます。

③接している道路が建築基準法上の道路ではない場合

接道部分の幅は十分あっても、接している道路が建築基準法上の道路ではないことがあるので注意が必要です。
建築基準法上の道路ではない道路とは農道や河川の土手、私道などです。
土地が接しているのがこれらの道路である場合は、無道路地に該当します。

④道路との接点がない土地

道路との接点がない土地も、無道路地に該当します。
たとえば、土地が道路から離れているケースや、道路とのあいだに第三者が所有している土地があるケースなどです。
ただし、道路との接点がなくても無道路地に該当しないケースもあります。
それは、第三者が所有している土地の通行権がある場合です。
また、道路とのあいだにある土地の所有者がご自身である場合も、無道路地には該当しません。

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無道路地の相続税評価額を計算する方法や売却時の注意点とは

先述のとおり、相続した土地が無道路地の場合は相続税評価額が下がります。
ただし、相続税評価額は自動的に減額されるわけではありません。
そのため、ご自身で正しい評価額を計算できないと、本来よりも多くの税金を納めてしまう可能性があります。
相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納税をしなくてはなりません。
そこで、定められた期間内に手続きを終えられるように、相続税評価額の計算方法を確認しておきましょう。

相続税評価額の計算方法

無道路地の相続税評価額を計算する算式は、「整形地だった場合の評価額×不整形地補正率」です。
整形地とは形が整っている土地、不整形地とは形が整っていない土地のことです。
不整形地は整形地に比べて活用しにくいので、その分評価額が下がります。
そのため、不整形の程度に応じた補正率を乗じることによって、正しい評価額を計算するのです。
無道路地も不整形地に該当するので、上記の計算方法で正しい評価額を算出します。
不整形地補正率を算出するためには、その土地の地区区分や地積区分、かげ地の割合などを事前に調べておく必要があります。
これらの情報がそろったら、国税庁が公表している不整形地補正率表を使って不整形地補正率を調べましょう。

売却時の注意点

相続した無道路地を使わない場合は、所有しているとさまざまな負担が生じるので早めに売却したほうが良いでしょう。
ただし、無道路地は使い勝手が悪いうえ整形地よりも評価額が低いので、そのまま売り出しても買主は見つかりにくいと考えられます。
そのため、無道路地を売却したいときは対処法を講じたほうが良いでしょう。
とくに実践したい対処法は、通路を確保する方法です。
隣地の一部を買い取ったり、土地を等価交換したりして通路を確保すると、無道路地ではなくなるので売却しやすくなるでしょう。
ただし、隣地の一部を買い取る方法は、面積や位置などによっては購入資金が高額になる可能性があります。
等価交換は隣地の所有者にも測量や分筆などの手間や負担が生じるので、難色を示されるかもしれません。
どちらの方法も実践するためには隣地の所有者の承諾が必要なので、受け入れてもらえるように配慮しながら交渉することが大切です。

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まとめ

不整形地である無道路地は、補正が入って相続税評価額が下がるので相続税の負担が軽減します。
ただし、相続税評価額は自動的に下がるわけではないので、無道路地を相続した際は計算方法を確認しておくと良いでしょう。
無道路地はなかなか売れない可能性があるので、スムーズに売却したいときは対処法を検討しましょう。
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