不動産の売却時に準備すべき必要書類を手続きのタイミングごとに解説

はじめて不動産を売却する場合、なにから始めれば良いのか、どのようなものを準備する必要があるのかがわからないという方も多いのではないでしょうか。
不動産の売却時には数多くの書類が必要ですが、手続きのタイミングごとに提出する必要書類を把握して整理しておくと、スムーズに売却を進めることができます。
そこで今回は、不動産の売却時に準備すべき必要書類と取得方法を、売却前・売買契約締結時・決済時の3つのタイミングに区別して解説します。
京都府京都市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時の必要書類：売却前

不動産を売却する際には、まず不動産がいくらで売却できるのかを知る必要があります。
そのために、不動産会社に査定を依頼します。
不動産会社が査定をおこなう際には、物件の情報がわかる書類が必要です。
そこで、不動産の売却前には、以下のような書類を準備しておきましょう。

• ●登記簿謄本または登記事項証明書
• ●登記済権利証または登記識別情報
• ●間取り図、測量図
• ●売買契約書、重要事項説明書
• ●建築確認済証、検査済証

それぞれの内容と取得方法について、順番に解説します。

登記簿謄本または登記事項証明書

不動産を取得すると、その物件の詳細や権利関係を法務局に登録します。
この手続きを「登記」といい、登記簿という公的な書類に登録されます。
登記簿謄本とは登記簿の写しのことで、近年は登記事項証明書が発行されていますが、証明する内容は同じです。
売却する不動産の所有者であることを証明するために、この登記簿謄本が必要です。
登記簿謄本または登記事項証明書は、法務局の窓口で申請して取得します。
郵送での請求やオンラインで取得することも可能です。

登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証とは、登記簿への登記が完了したことを証明する書類です。
登記識別情報とは、12桁の英数字の組み合わせたパスワードが書かれているもので、近年登記済権利証に代わって発行される登記識別情報通知に記載されています。
登記済権利証または登記識別情報は、不動産を取得したときに受け取っている書類で、紛失した場合に再発行ができません。
紛失している場合は、司法書士や弁護士による本人確認が必要です。

間取り図、測量図

物件の間取りや方角は、査定に影響します。
また、間取り図があれば、売却活動のためのチラシをスムーズに作成できるため、購入時に入手したものがあれば、準備しておきましょう。
測量図は、土地の面積や境界を明確にするために必要です。
不動産を売却する際には、買主に境界を明示する義務があるため、法務局で申請して取得してください。
測量図がない場合は、土地家屋調査士に依頼して測量図を作成してもらいましょう。

売買契約書、重要事項説明書

不動産を購入したときの売買契約書と重要事項説明書も必要です。
不動産の状況などの重要な情報が記載されているため、査定時の参考になります。
また、売買契約書は売却して利益が出た場合に課される譲渡所得税を計算する際の取得費の証明にもなります。

建築確認済証、検査済証

建築確認済証や検査済証は、物件が建築基準法などの法令に適合していることを証明する重要な書類で、物件を購入したときに受け取ります。
検査済証は、紛失しても再発行できません。
もし紛失している場合は、市区町村の窓口で「台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。
上記のほか、インスペクションの結果報告書や既存住宅性能評価書など、不動産の価値を高めるような書類があれば、査定時に提出しましょう。
また、マンションの場合は、管理規約や使用細則、管理費・修繕積立金など維持費関連の書類も必要です。
このような書類は、買主が購入を決める要素の1つになるため、売却前に準備しておきましょう。

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不動産売却時の必要書類：契約締結時

次に、売買契約締結時の必要書類について見ていきましょう。
売買契約時には、以下のような書類を提出してください。

• ●本人確認書類
• ●印鑑登録証明書
• ●付帯設備表
• ●物件状況報告書

それぞれの書類について、順番に確認していきましょう。

本人確認書類

売主本人であることを確認するために必要です。
運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、顔写真が付いているものを準備してください。

印鑑登録証明書

売買契約書に押印した実印の印鑑登録証明書が必要です。
これは、押印したのが売主の実印であることを証明するためです。
印鑑登録証明書は、住民登録地の市町村で取得できます。

付帯設備表

付帯設備表とは、不動産を売却するにあたって、物件に残す設備の有無や状況などを記載した書類です。
フォーマットは不動産会社が準備し、売主が記入して買主に渡します。
買主との交渉にも必要になるため、契約前に作成しておきましょう。

物件状況報告書

物件状況報告書とは、物件の状況や過去の不具合など記載した書類で、付帯設備表と同様、不動産会社が準備して売主が記入します。
これは、契約不適合責任を軽減する重要な書類です。
契約不適合責任とは、不動産の売却後に、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
売却後のトラブルを回避するために、気になることは漏れなく記入しておきましょう。
なお、こちらも売買契約時に買主に渡す書類ですが、契約時に同意を得ておく必要があるため、売却活動中に作成して内覧時に説明できるようにしておくことをおすすめします。

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不動産売却時の必要書類：決済時

最後に、決済時の必要書類について解説します。
決済完了後には、不動産の所有権移転登記をおこなうため、登記手続きに必要な書類も準備してください。

• ●固定資産評価証明書
• ●口座の通帳
• ●委任状
• ●住民票
• ●設備の取扱説明書や物件のパンフレット

それぞれの書類について、順番に解説します。

固定資産評価証明書

固定資産税は、所有権移転登記の際にかかる登録免許税の基準となります。
また、年の途中で売却した場合は、売主に課された固定資産税を調整し、買主から売主に一部返金されます。
そのために、固定資産税がわかる書類を提出してください。

口座の通帳

売却代金は、銀行振り込みで決済されるのが一般的です。
振り込みを希望する銀行口座の通帳もしくは口座情報を決済時に持参しましょう。

委任状

所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
その際には、委任状が必要です。
自分で手続きする場合は必要ありません。

住民票

現住所と登記簿に記載されている住所が異なる場合は、住民票が必要です。
居住している市区町村の窓口で取得してください。
なお、発行から3か月以内のものが有効です。

設備の取扱説明書や物件のパンフレット

引渡しの際には、物件の鍵と一緒に設備の取扱説明書も買主に渡してください。
物件のパンフレットなど、購入時に受け取ったものがあれば一緒に引渡しましょう。

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まとめ

不動産の売却時にはさまざまな書類が必要ですが、購入時に受け取った書類など、自宅で保管していたものは売却前に準備しておくとスムーズです。
再発行ができない書類もありますが、紛失時の対応を確認して、早めに準備しておくことをおすすめします。
手続きのタイミングごとに必要書類の提出を求められるため、売却することが決まったら、不動産会社に確認しながら整理しておきましょう。
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