不動産の売却時に結ぶ「媒介契約」とは？ポイントや注意点について解説

不動産を売却する際には、不動産会社の仲介で買主を探し取引するのが一般的です。
そのためには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要がありますが、媒介契約は3種類あるため、どれを選んだら良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の売却時に結ぶ「媒介契約」とはなにか、3種類の媒介契約の概要やメリット、注意点について解説します。
京都府京都市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却する際に結ぶ「媒介契約」とは？

まずは、媒介契約とはなにか、その内容や目的について解説します。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産を売却する際に、取引の成立に向けて活動するよう不動産会社に依頼する契約です。
仲介を受ける不動産会社は、宅地建物取引業法により、売主と媒介契約を結ぶことが義務付けられています。
したがって、不動産を仲介で売却する際には、依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があるのです。

媒介契約の内容と目的

媒介契約書には、売却活動をおこなううえでの条件や、成約に至った際の報酬などが記されています。
媒介契約は、そういった依頼関係を明確にし、仲介業務にまつわるトラブルを未然に防ぐことを目的にしているのです。

媒介契約の種類

媒介契約には次の3つの種類があり、売主の都合や状況に合わせて選択できます。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの特徴について、順番に解説します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
売主が個人的に見つけてきた相手に売却したい場合も、不動産会社の仲介で取引しなければなりません。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から5営業日以内に「レインズ」に情報を登録することが義務付けられています。
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する物件情報を交換するためのネットワークシステムです。
また、売却活動の状況を7日に1回以上売主に報告する義務があります。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同じく1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。
売主が個人的に見つけてきた相手に売却したい場合は、個人間で取引をすることができます。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から7営業日以内に「レインズ」に情報を登録することと、売却活動の状況を14日に1回以上売主に報告する義務があります。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社の数や、売却する相手などに制限がない媒介契約です。
一般媒介契約を結んだ不動産会社には、「レインズ」への登録や売却活動の報告義務がありません。

不動産の売却における3種類の媒介契約のメリット

次に、不動産売却時に媒介契約を選ぶうえで知っておきたいそれぞれのメリットについて見ていきましょう。

3種類の媒介契約のメリット

3種類の媒介契約の違い

それぞれの特徴やメリットを比較すると、以下のような違いがあることがわかります。

• 依頼する不動産会社の数
• 自分で見つけた買主との取引が可能かどうか
• レインズへの登録
• 売却活動の報告

まず、依頼する不動産会社の数が、専属専任媒介契約・専任媒介契約と、一般媒介契約で異なります。
また、レインズへの登録や売却活動の状況報告が義務付けられているかどうかも、媒介契約の種類を分けるポイントです。
さらに、専属専任媒介契約のみ自分で見つけた相手との個人取引ができない点も覚えておきましょう。

不動産の売却で媒介契約を選ぶときの注意点とポイント

3種類の媒介契約には、それぞれ注意すべき点もあります。
そこで最後に、媒介契約を選ぶ際の注意点と選び方のポイントについて解説します。

媒介契約の注意点

3種類の媒介契約の注意点としては、以下のようなことが挙げられます。
専属専任媒介契約の注意点
先述のとおり、専属専任媒介契約は、売主の知人などが購入する場合であっても不動産会社を介さなければなりません。
その場合、売却活動で買主を探すときと同様、成約した際には仲介手数料が発生します。
専任媒介契約の注意点
レインズへの登録が不動産会社に義務付けられていますが、専属専任媒介契約より期日が長くなっています。
また、売却活動の状況報告について専属専任媒介契約より頻度が低い点も注意点です。
一般媒介契約の注意点
一般媒介契約では、何社も同時に売却活動をおこなうため、内見がバッティングしないようにスケジュール管理に気を付けなければなりません。
また、広告の内容が異ならないように統一する必要があります。
さらに、売却活動の状況報告をする義務がないため、売り出したあとの反応など、自分で不動産会社に問い合わせる必要があります。

媒介契約を選ぶポイント

3種類の媒介契約の特徴やメリット、注意点をふまえると、1社のみに任せてしっかりサポートを受けたい方は、専属専任媒介契約または専任媒介契約が良いでしょう。
売却しにくい物件や需要があまり高くない地域の場合も、「専任」で依頼したほうが積極的な売却活動が望めます。
自分で見つけた相手との取引にも可能性を残したい場合は、制限がない専任媒介契約または一般媒介契約がおすすめです。
複数の不動産会社に競わせて、より好条件で売却したいのであれば、一般媒介契約が向いているかもしれません。
ただし、その場合は、需要が高い人気物件でなければ効果は感じられないでしょう。
また、一般媒介契約では依頼する不動産会社の数に制限がないため、何社にも依頼して買主を探せることがメリットですが、数が多ければ良いというものではありません。
数が多ければ、それだけ連絡を取る手間が増えます。
さらに、レインズへの登録が義務付けられていないのは、一般媒介契約のみです。
そのため、全国の不動産会社に情報を公開して広く売却活動をおこなってほしい方は、一般媒介契約ではなく専属専任媒介契約または専任媒介契約をおすすめします。

まとめ

不動産を売却する際に仲介で買主を探す場合は、不動産会社と売却活動の条件や成功報酬などを決めたうえで「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、依頼できる不動産会社の数や、レインズへの登録・活動報告の義務など、それぞれ内容が異なります。
3種類の媒介契約を比較し、物件がある立地や受けたいサポートなどを考慮し、状況に合った媒介契約を選ぶことが大切です。
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